Inclus dans cette formation les conséquences de la réforme de l’urbanisme commercial (LME) ainsi que des nouvelles autorisations d’urbanisme depuis octobre 2007 avec leurs conséquences dans les nouvelles clauses à intégrer dans un bail en l’état futur d’achèvement ainsi que la réflexion sur la validité de l’indice BT 01 dans un bail en état futur d’achèvement.

LA SPECIFICITE DES BAUX EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT ET DU BAIL SOUS CONDITION SUSPENSIVE EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT
La doctrine et la pratique du droit sont à l’origine de la création d’un nouveau bail commercial qui intéresse aujourd’hui autant les investisseurs que les utilisateurs.
On ne peut calquer ce bail sur la VEFA. Il s’agit donc d’une création juridique aujourd’hui non consacrée par les textes.

LA VALEUR JURIDIQUE DU BAIL EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT OU BAIL SOUS CONDITIONS SUSPENSIVES

Différences avec le bail à effet différé
Analyse et approche de ce nouveau bail au regard des textes :

- décret de 1953,
- Articles L. 145-1 à L.145-60 du Code de Commerce
- Articles 1713 à 1762 du Code Civil
- Jurisprudence de la Cour de Cassation
- La notion de chose louée, recommandation du rapport Pelletier.

LES DIFFICULTES CONCERNANT LA FORME JURIDIQUE DE CE BAIL

-Promesse de bail suivie de la signature du bail définitif lors de l’entrée en possession
- Signature initiale d’un bail avec un avenant le jour de l’entrée en possession.
- Bail en état futur d’achèvement, état des lieux valant entrée en possession amiable ou extra judiciaire.

LE BAIL EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT ET L’ETAT DES RISQUES

- Annexer à la signature du bail
- Annexer à l’état des lieux, remise des clefs
- Annexer deux fois
- Le problème « s’il a évolué entre temps »

LE BAIL EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT ET LA LOI HANDICAP

- la situation si permis de construire 2006
- la situation si permis de construire après le 2 janvier 2007
- la situation si permis de construire après le 1er octobre 2007
- les nouvelles obligations constructives par rapport aux différents handicaps visés dans la loi, les décrets, les arrêtés et la circulaire interministérielle du 30 novembre 2007
- le dossier à déposer depuis le décret et l’arrêté du 11 septembre 2007 : (la vérification de la conformité des travaux et la nouvelle annexe 3, l’accessibilité et la sécurité risque de panique).

LES PARTICULARITES DES BAUX EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT EN FONCTION DE L’ACTIVITE DU PRENEUR

- centres commerciaux
- entrepôts et locaux d’activités
- bureaux

LES DIFFICULTES CONCERNANT LES DIFFERENTES MENTIONS DEVANT FIGURER DANS UN BAIL EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT

- Le nouvel état des risques et la déclaration sur les différents sinistres survenus. Ce document doit-il être intégré à deux reprises à savoir : lors de la signature du bail et lors de la remise des clefs ?
- La notion de chose louée
- La spécificité sur un bail à usage de bureaux
- La spécificité sur un bail à usage de commerces
- L’identification des parties
- La désignation, la description des locaux,
- La surface donnée à bail (plus ou moins X % )
- La situation administrative du terrain, de la construction, des autorisations nécessaires
- Les différentes conditions suspensives
- L’actualisation du loyer (les différentes clauses possibles)
- La détermination du montant des charges lors de la signature du bail et lors de l’entrée en possession.
- Les assurances : les renonciations à recours, leur opposabilité aux assureurs
- Les transformations avant l’entrée en possession à l’initiative de l’administration, à l’initiative du bailleur, à l’initiative du preneur.
- La définition et les délais d’achèvement
- La constatation de l’achèvement, les responsabilités respectives, les réserves du preneur, la levée des réserves
- Les problèmes de mise en conformité
- Les problèmes de garanties sur travaux
- L’opportunité d’intégrer dans le bail une clause compromissoire

LES DIFFICULTES EN CAS DE REFUS DE L’UNE DES PARTIES

- à l’initiative du bailleur
- à l’initiative du preneur

LES DIFFICULTES EN CAS D’OUVERTURE D’UNE PROCEDURE COLLECTIVE APRES LA LOI DE SAUVEGARDE DES ENTREPRISES ET AVANT L’ENTREE EN POSSESSION

- procédure collective du bailleur
- procédure collective du preneur
- le devenir des fonds bloqués par rapport à l’administrateur judiciaire ou au mandataire liquidateur.

LES GARANTIES

- caution personnelle
- caution bancaire
- clause indemnitaire
- clause pénale

ANALYSE D’UN BAIL EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT

- analyse d’un bail type
- analyse des baux sur lesquels travaillent les participants à la formation.

Remise lors de la formation d’un support complet analysant les différentes clauses du bail et commentant un bail en état futur d’achèvement sous conditions suspensives.

Remise également d’un support complémentaire sur l’actualité des baux commerciaux dans leur nouvel environnement juridique et jurisprudentiel et d’un support reprenant la jurisprudence de la cour de cassation sur les baux commerciaux 2001 à 2009.