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FONDS DE COMMERCE – REGLEMENTATION –
DROIT AU BAIL – CESSION – EVALUATION –
APRES LA LOI DUTREIL DU 2 AOUT 2005
ET SON DECRET D’APPLICATION DU 26 DECEMBRE 2007

Formation en inter du mercredi 21 mai




DECRET N° 2007 – 1827 DU 26 DECEMBRE 2007 RELATIF AU DROIT DE PREEMPTION DES COMMUNES SUR LES FONDS DE COMMERCE – LES FONDS ARTISANAUX ET LES BAUX COMMERCIAUX – JO DU 28 DECEMBRE 2007 – ARRETE DU 28 FEVRIER 2008 – JO DU 1ER AVRIL 2008 – MODELE CERFA – 13644 - 01
La loi n° 2005 – 882 du 2 aout 2005 a institué le droit de préemption des communes sur les fonds de commerce ; le décret d’application vient d’être publié au journal officiel. Celui-ci est entré en vigueur depuis le 29 décembre 2007 même si l’on est toujours en attente de l’arrêté fixant le contenu de la déclaration préalable à la cession devant être envoyée aux services municipaux.
Le décret en trois sections intégré dans le titre 1er du livre II du code de l’urbanisme partie réglementaire (article R. 214-1 à R 214-16) prévoit les modalités de la délimitation du périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité ; lorsqu’une commune envisagera d’instituer ce droit de préemption, le maire devra soumettre pour avis le projet de délibération du conseil municipal à la chambre de commerce et d’industrie accompagné d’un projet de plan, d’un rapport analysant la situation du commerce et de l’artisanat de proximité à l’intérieur de ce périmètre et les menaces pesant sur la diversité commerciale et artisanale ; si dans un délai de deux mois, la chambre de commerce n’a pas fait d’observation, l’avis de l’organisme consulaire sera réputé favorable.
De très nombreuses communes ont déjà déterminées des périmètres de protection du commerce de proximité sans avoir pu respecter ce nouvel article R. 214-1 du code de l’urbanisme et il sera intéressant dans les jours à venir de s’interroger sur la validité de ces délibérations ou sur la nécessité de les réitérer.
La section 2 du décret prévoit en détail les modalités de l’exercice du droit de préemption et notamment la situation particulière du désaccord sur le prix ou les conditions indiquées dans la déclaration préalable et le cas particulier des cessions par voie d’adjudication.
Concernant le mécanisme de la rétrocession, il est prévu dans la section 3 avec notamment le cahier des charges de rétrocession approuvé par délibération du conseil municipal qui doit comporter les clauses permettant d’assurer le respect des objectifs de diversité de l’activité commerciale ou artisanale.
Enfin, le nouvel article R. 214-13 prévoit le cas particulièrement délicat de la rétrocession du bail commercial et de l’accord préalable du bailleur avec la possibilité pour celui-ci, s’il entend s’opposer au projet de rétrocession de saisir en la forme du référé, le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble dont dépendent les lieux loués pour faire valider son opposition à la rétrocession .
Ce décret, bien que ne remettant à aucun moment en cause le statut des baux commerciaux posera vraisemblablement des problèmes d’application, notamment par rapport à la réglementation concernant la déspécialisation simple, la déspécialisation plénière, le départ à la retraite du commerçant et le droit de préférence du bailleur sur les cessions de fonds de commerce

Le droit de préemption des communes sur les fonds de commerce – les fonds artisanaux et les baux commerciaux permettant de créer un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, a été créé par la loi DUTREIL concernant les PME du 2 août 2005
lire l'article 58
C’est le décret du 26 décembre 2007 – JO du 28 décembre Consulter le décret
Qui précise les modalités d’application de ce droit de préemption par les communes et qui renvoie à un arrêté pour le modèle de déclaration préalable à la commune de la cession ; l’arrêté du 29 février 2008 vient d’être publié au JO du 1er avril 2008 et renvoie au site du ministère de l’écologie du développement et de l’aménagement durable pour télécharger le nouveau formulaire CERFA 13644-01. Consulter le formulaire
Tous les éléments sont donc aujourd’hui réunis pour l’application de ce nouveau droit de préemption qui en l’état des renseignements que le cédant doit communiquer aux communes sera vraisemblablement difficile à appliquer.
Les communes n’ayant pas connaissance du bail ni communication obligatoire des trois dernières années de chiffre d’affaires ; les seules informations communiquées concernant le bail sont la date de signature et le montant du loyer, aucune information sur la répartition des charges entre le bailleur et le preneur ni sur la durée du bail 9 ans ou plus ; enfin concernant les modalités de la cession, il est simplement fait état de la signature de l’acte authentique sans faire mention de l’éventualité d’un acte sous seing privé.

Présentation de l’animateur

Avocat de formation, spécialisé dans les baux commerciaux, les fonds de commerce et les montages d’opérations immobilières avec une expérience professionnelle de près de 30 ans ; depuis deux ans, consultant en baux commerciaux intervenant notamment pour des foncières et investisseurs sur les montages d’opérations du permis de construire jusqu’à l’état des lieux, remise des clefs dans les opérations sur les baux en état futur d’achèvement en centres commerciaux et entrepôts ; consultant sur l’élaboration et l’évolution des nouveaux baux ainsi que la modification de certaines clauses en fonction de la jurisprudence de la cour de cassation (loyer binaire – bail ERP – clause compromissoire, clauses charges et mise en conformité, droit de préférence, droit de préemption).
Il est également enseignant et professionnel de la formation depuis plus de 20 ans et responsable pédagogique du centre AFAC

Programme détaillé du mercredi 21 mai

 INTRODUCTION

LA PARTICULARITE DE LA NOTION DE FONDS DE COMMERCE
  • La propriété commerciale
  • Le nantissement sur fonds de commerce
  • Les modes d’exploitation du fonds : entreprise personnelle, EURL, SARL….conjoint collaborateur, associé, salarié.
  • Les biens composant le fonds de commerce : corporels et incorporels.

Ière PARTIE : LE NOUVEAU DROIT DE PREEMPTION DES COMMUNES SUR LES FONDS DE COMMERCE – LES FONDS ARTISANAUX ET LES BAUX COMMERCIAUX
Analyse approfondie et commentaires des textes.
Analyse et commentaires sur le nouveau formulaire CERFA de déclaration de cession d’un fonds de commerce, fond artisanal ou bail commercial soumis au droit de préemption – formulaire 13644 - 01
Avec remise d’un support reprenant plusieurs analyses et commentaires.
  • l’interférence du décret du 26 décembre sur les délibérations des communes ayant déjà déterminée des zones de protection du commerce de proximité.
  • Le rôle des chambres de commerce
  • DPU et nouveaux droits de préemption
  • Quand s’applique-t-il ?
  • Droits et obligations du bailleur
  • Droits et obligations des communes
  • Droits et obligations du cédant et du cessionnaire
  • Droits et obligations du commercialisateur ou de l’agent immobilier
  • Le champ d’application de ce nouveau texte sur les fonds de commerce, sur le droit au bail et sur le bail commercial.
  • Les mécanismes juridiques et les délais à respecter
  • Droit de préemption et droit de préférence du bailleur
  • Droit de préemption et déspécialisation
  • Droit de préemption et départ à la retraite du preneur
  • Les nouveaux contentieux à prévoir devant le tribunal de grande instance ou le tribunal administratif.
  • La situation juridique et financière du local après exercice du droit de préemption.
  • Les nouvelles clauses à intégrer dans les baux et lors des cessions
  • Le devoir de conseil et l’obligation d’information du professionnel de l’immobilier
2ème PARTIE : FONDAMENTAUX ET ACTUALITE DU FONDS DE COMMERCE
  • cession de fonds de commerce
  • cession de droit au bail
  • évaluation
CHAPITRE I/ CESSION DE FONDS DE COMMERCE ET CESSION DE DROIT AU BAIL
  • La différence entre les deux cessions
  • Le principe de la cession du fonds de commerce
    • les limites
    • les recours
    • La notion de clientèle
  • Le principe de la cession du droit au bail
    • les clauses du bail
    • les possibilités
    • les recours : déspécialisation simple ou plénière
    • le départ à la retraite du commerçant
  • Analyse et étude de modèles de cessions
    • cession de fonds de commerce
    • cession de droit au bail
  • L’évaluation d’un droit au bail
    • calcul de la valeur locative
    • surface pondérée
    • calcul de la valeur théorique du droit au bail
  • Droit au bail et inexploitation du fonds
CHAPITRE II/ CESSION DE FONDS DE COMMERCE OU CESSION DE TITRES DE SOCIETE
  • L’opportunité de se mettre en société avant la cession
  • Les avantages fiscaux
    • l’exonération Dutreil
    • la fiscalité des plus-values professionnelles
    • le devenir de l’exonération temporaire Sarkozy
CHAPITRE III / PAS DE PORTE – DROIT D’ENTREE – ROYALTIES
  • Différences entre les trois notions
  • Les différents montages juridiques
  • La qualification ou requalification fiscale de chacun d’eux
    • supplément de loyer
    • indemnité
    • amortissement
  • Le bail à l’américaine
CHAPITRE IV/ L’INTERMEDIAIRE EN FONDS DE COMMERCE
A. Les obligations légales et réglementaires
  • la loi Hoguet après la réforme
B. Les obligations en tant que mandataire
  • Exigence d’un mandat
  • Obligations découlant de l’acceptation du mandat
  • La rédaction des actes
  • La répartition du prix de vente
C. Les responsabilités
  • Devoir de conseil (jurisprudence 2005)
  • Obligation d’information
  • Responsabilité civile
D. La rémunération
  • Réforme ENL – loi Borloo
  • Possibilité éventuelle de percevoir des honoraires avant que la vente ne soit parfaite
CHAPITRE V/ L’EVALUATION DU FONDS DE COMMERCE
A. Les éléments du bail ayant une incidence sur l’évaluation du fonds
  • les clauses du bail
  • le niveau et l’indexation du loyer
  • les charges supportées par le locataire
  • la durée du bail
  • la période de cession
  • l’importance et la qualité des locaux commerciaux, locaux privatifs, investissements et commodités.
  • La politique commerciale : marge, stocks
  • Les spécificités, contraintes et évolution de la branche d’activité
  • L’importance et la qualité de la concurrence
  • La réputation du cédant, du prédécesseur, du propriétaire
  • Les usages locaux en matière de baux et de loyers commerciaux
B. Les méthodes d’évaluation du fonds de commerce
  • remarques liminaires
  • évaluation par le chiffre d’affaires
  • évaluation par les bénéfices
  • les autres méthodes
    • loyer du local
    • prix au m2
    • redevance de gérance
    • secteur d’activités
    • volume d’affaires
    • prix pratiqués sur le marché
  • le cas particulier des locaux monovalents
  • la méthode dite «hôtelière »
  • évaluation théorique et évaluation ajustée.
CHAPITRE VI / LE PARTICULARISME DU CONTRAT DE LOCATION – GERANCE
  • Définition et objet du contrat
  • Conditions de validité du contrat
  • Contenu du contrat
  • Forme et publicité
  • Droits et obligations du gérant
  • Droits et obligations du loueur
  • Effets à l’égard des tiers
Cessation du contrat de location gérance

Remise de deux supports :

1- analyse et commentaires des nouveaux textes sur le droit de préemption des communes
2- Dossier complet sur le mécanisme des cessions de fonds de commerce et détermination de la valeur locative.






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Ces journées d'étude ou conférences se dérouleront dans notre centre de formation situé à Paris 5ème arrondissement ; 8, rue des 3 portes moyen d'accès : RER ligne B et C station ST MICHEL NOTRE DAME
métro ligne 10 : station MAUBERT MUTUALITE
PARKING : RUE LAGRANGE

Le plan d'accès vous sera envoyé dès après l'inscription.

Les frais de participation par personne sont :

- Pour une journée d'étude d'un montant de :Hors taxe : 700,00 € - TTC
comprenant le petit déjeuner d'accueil, les pauses et le déjeuner.


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