Association pour la Formation et l'Aide à la Connaissance.
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LE MANUEL 2010 est disponible, sur simple demande de votre part,
nous pouvons vous l’adresser par mail, CD ROM ou support papier


LES BAUX EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT
ET LES BAUX SOUS CONDITIONS SUSPENSIVES

MERCREDI 10 FEVRIER 2010
(9 h 30 – 18 heures)

(DERNIERS JOURS AVANT CLOTURE DES INSCRIPTIONS)




Descriptif de cette journée de formation :
Mercredi 10 février : les baux en état futur d’achèvement et les baux sous conditions suspensives
Comment intégrer et à quel moment dans un BEFA les nouvelles réglementations environnementales et énergétiques du grenelle 1 et du futur grenelle 2.
  • Peut-on encore indexer un BEFA sur le BT O1 jusqu’à l’état des lieux, remise des clefs.
  • Les clauses obligatoires à intégrer dans un BEFA en fonction de la date du dépôt de la demande du permis de construire
  • Peut-on se désengager d’un BEFA et comment
  • BEFA et bail vert – quelles clauses à prévoir ?
  • BEFA et accessibilité handicapés après l’arrêt du conseil d’état du 21 juillet 2009 ayant annulé plusieurs articles du décret de mai 2006
    Articulation de la formation en 4 parties :
    la signature du BEFA et les clauses fondamentales à y intégrer
    - la vie du BEFA pendant l’opération de construction
    - la concomitance état des lieux, remise des clefs et PV de réception
    - la prise ou non d’effet du bail et les différentes hypothèses à envisager dans l’optique bailleur et dans l’optique preneur.


Présentation de l’animateur : Bernard BOUTONNET
Avocat de formation, spécialisé dans les baux commerciaux, les fonds de commerce et les montages d’opérations immobilières avec une expérience professionnelle de près de 30 ans ; depuis plusieurs années, consultant en baux commerciaux intervenant notamment pour des foncières et investisseurs sur les montages d’opérations du permis de construire jusqu’à l’état des lieux, remise des clefs dans les opérations sur les baux en état futur d’achèvement en centres commerciaux et entrepôts ; consultant sur l’élaboration et l’évolution des nouveaux baux ainsi que la modification de certaines clauses en fonction de la jurisprudence de la cour de cassation (loyer binaire – bail ERP – clause compromissoire, clauses charges et mise en conformité, droit de préférence, droit de préemption).
Il est également enseignant et professionnel de la formation depuis plus de 20 ans et responsable pédagogique du centre AFAC


PROGRAMME DETAILLE
Inclus dans cette formation les conséquences de la réforme de l’urbanisme commercial (LME) ainsi que des nouvelles autorisations d’urbanisme depuis octobre 2007 avec leurs conséquences dans les nouvelles clauses à intégrer dans un bail en l’état futur d’achèvement ainsi que la réflexion sur la validité de l’indice BT 01 dans un bail en état futur d’achèvement


LA SPECIFICITE DES BAUX EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT ET DU BAIL SOUS CONDITION SUSPENSIVE EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT

La doctrine et la pratique du droit sont à l’origine de la création d’un nouveau bail commercial qui intéresse aujourd’hui autant les investisseurs que les utilisateurs.
On ne peut calquer ce bail sur la VEFA. Il s’agit donc d’une création juridique aujourd’hui non consacrée par les textes.

LA VALEUR JURIDIQUE DU BAIL EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT OU BAIL SOUS CONDITIONS SUSPENSIVES

Différences avec le bail à effet différé
Analyse et approche de ce nouveau bail au regard des textes :
- décret de 1953,
- Articles L. 145-1 à L.145-60 du Code de Commerce
- Articles 1713 à 1762 du Code Civil
- Jurisprudence de la Cour de Cassation
- La notion de chose louée, recommandation du rapport Pelletier.

LES DIFFICULTES CONCERNANT LA FORME JURIDIQUE DE CE BAIL

-Promesse de bail suivie de la signature du bail définitif lors de l’entrée en possession
- Signature initiale d’un bail avec un avenant le jour de l’entrée en possession.
- Bail en état futur d’achèvement, état des lieux valant entrée en possession amiable ou extra judiciaire.

LE BAIL EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT ET L’ETAT DES RISQUES

- Annexer à la signature du bail
- Annexer à l’état des lieux, remise des clefs
- Annexer deux fois
- Le problème « s’il a évolué entre temps »

LE BAIL EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT ET LA LOI HANDICAP

- la situation si permis de construire 2006
- la situation si permis de construire après le 2 janvier 2007
- la situation si permis de construire après le 1er octobre 2007
- les nouvelles obligations constructives par rapport aux différents handicaps visés dans la loi, les décrets, les arrêtés et la circulaire interministérielle du 30 novembre 2007
- le dossier à déposer depuis le décret et l’arrêté du 11 septembre 2007 : (la vérification de la conformité des travaux et la nouvelle annexe 3, l’accessibilité et la sécurité risque de panique).

LES PARTICULARITES DES BAUX EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT EN FONCTION DE L’ACTIVITE DU PRENEUR

- centres commerciaux
- entrepôts et locaux d’activités
- bureaux

LES DIFFICULTES CONCERNANT LES DIFFERENTES MENTIONS DEVANT FIGURER DANS UN BAIL EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT

- Le nouvel état des risques et la déclaration sur les différents sinistres survenus. Ce document doit-il être intégré à deux reprises à savoir : lors de la signature du bail et lors de la remise des clefs ?
- La notion de chose louée
- La spécificité sur un bail à usage de bureaux
- La spécificité sur un bail à usage de commerces
- L’identification des parties
- La désignation, la description des locaux,
- La surface donnée à bail (plus ou moins X % )
- La situation administrative du terrain, de la construction, des autorisations nécessaires
- Les différentes conditions suspensives
- L’actualisation du loyer (les différentes clauses possibles)
- La détermination du montant des charges lors de la signature du bail et lors de l’entrée en possession.
- Les assurances : les renonciations à recours, leur opposabilité aux assureurs
- Les transformations avant l’entrée en possession à l’initiative de l’administration, à l’initiative du bailleur, à l’initiative du preneur.
- La définition et les délais d’achèvement
- La constatation de l’achèvement, les responsabilités respectives, les réserves du preneur, la levée des réserves
- Les problèmes de mise en conformité
- Les problèmes de garanties sur travaux
- L’opportunité d’intégrer dans le bail une clause compromissoire

LES DIFFICULTES EN CAS DE REFUS DE L’UNE DES PARTIES

- à l’initiative du bailleur
- à l’initiative du preneur

LES DIFFICULTES EN CAS D’OUVERTURE D’UNE PROCEDURE COLLECTIVE APRES LA LOI DE SAUVEGARDE DES ENTREPRISES ET AVANT L’ENTREE EN POSSESSION

- procédure collective du bailleur
- procédure collective du preneur
- le devenir des fonds bloqués par rapport à l’administrateur judiciaire ou au mandataire liquidateur.

LES GARANTIES

- caution personnelle
- caution bancaire
- clause indemnitaire
- clause pénale

ANALYSE D’UN BAIL EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT

- analyse d’un bail type
- analyse des baux sur lesquels travaillent les participants à la formation.

Remise lors de la formation d’un support complet analysant les différentes clauses du bail et commentant un bail en état futur d’achèvement sous conditions suspensives.


Remise également d’un support complémentaire sur l’actualité des baux commerciaux dans leur nouvel environnement juridique et jurisprudentiel et d’un support reprenant la jurisprudence de la cour de cassation sur les baux commerciaux 2001 à 2009.




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ORGANISATION

Cette journée d'étude se déroulera dans notre centre de formation situé à Paris 5ème - 8, rue des 3 portes moyen d'accès : RER ligne B et C station ST MICHEL NOTRE DAME
métro ligne 10 : station MAUBERT MUTUALITE - PARKING : RUE LAGRANGE

Le plan d'accès vous sera envoyé dès après l'inscription.

Les frais de participation par personne sont :

- Pour une journée d'étude d'un montant de : Hors taxe : 700,00 € - TTC : 837 € 20 cts
comprenant le petit déjeuner d'accueil, les pauses et le déjeuner.




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