Ce programme intègre les modifications apportées par la Loi de Modernisation de l’Economie,
Concernant notamment le nouveau délai pour le départ du locataire en fin de période triennale, le nouveau délai congé et demande de renouvellement en fin de bail et le nouveau délai congé ou demande de renouvellement en tacite reconduction.
Egalement prévu dans ce programme, l’analyse de l’augmentation de plus de 25 % du loyer en cours de bail (article L.145 – 39 du code de commerce) et les conséquences sur la détermination du montant du loyer et l’éventualité pour le bailleur sur un bail commerce de 9 ans, de passer en valeur locative à la hausse en cours de bail.

INTRODUCTION :

Aperçu sur l’évolution de la jurisprudence de la cour de cassation de 2001 à 2009
Aperçu sur la réforme des baux commerciaux où ne subsistent que des éléments liés au contentieux, à la clause compromissoire et au bail dérogatoire
incidences sur le renouvellement du bail.

LES EXCEPTIONS

le bail dérogatoire
la convention d’occupation précaire

LE DEPLAFONNEMENT AUTOMATIQUE

les locaux à usage de bureaux
les locaux monovalents

LES CAS PARTICULIERS

les entrepôts, les locaux d’activité, les plateformes logistiques
les baux en état futur d’achèvement
les baux à paliers
les baux à terme incertain
les baux à périodes
les baux à loyer binaire
les baux avec clause d’indexation
les baux avec exclusion des règles du plafonnement et du déplafonnement
les centres commerciaux

LA REFORME LME ET LES USAGES LOCAUX ET LE TERME D’USAGE

lors du départ du locataire en fin de période triennale
lors du congé bailleur en fin de bail
lors du congé preneur en fin de bail
lors de la tacite reconduction
Incidences sur le bail de 9 ans commerce
Incidences sur le bail de 9 ans en 12ème année commerce

L’AUGMENTATION DE PLUS DE 25 % DU LOYER EN COURS DE BAIL

Le champ d’application de l’article L. 145 – 39 du code de commerce
L’importance de l’article L.145-38 du code de commerce
La demande faite par le preneur
La demande faite par le bailleur

LE CONGE DONNE PAR LE BAILLEUR

forme, motivation, délais, notification
le congé avec offre de renouvellement
le congé sans offre de renouvellement et avec indemnité d’éviction
le congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction

LA DEMANDE DE RENOUVELLEMENT PAR LE PRENEUR

forme, délais,
la tacite reconduction

LE RENOUVELLEMENT DU BAIL

les conditions
l’exploitation effective
la modification des activités

LE BAIL EN TACITE RECONDUCTION

Le congé du bailleur
La demande de renouvellement du preneur
Les conséquences de la tacite reconduction en commerces au-delà de 12 ans

LE DROIT DE REPENTIR ET LE DROIT D’OPTION

LE REFUS DE RENOUVELLEMENT

les motifs graves et légitimes
la mise en demeure
les infractions irréversibles
La démolition de l’immeuble insalubre ou dangereux
Le refus pour construire ou reconstruire
Le droit de priorité en cas de reconstruction

LA DUREE DU BAIL RENOUVELE

le point de départ du bail renouvelé
le point de départ du bail après repentir

LE RENOUVELLEMENT DU SOUS BAIL

L’INDEMNITE DITE D’EVICTION – LES ACTIVITES TRANSFERABLES

LOYER ET VALEUR LOCATIVE

Les caractéristiques du local considéré, la pondération
La destination des lieux
Les obligations respectives des parties
Les facteurs locaux de commercialité
Exception : les prix couramment pratiqués dans le voisinage

LE SECOND RENOUVELLEMENT

LA CLAUSE COMPROMISSOIRE

LA RENEGOCIATION DU BAIL LORS DU RENOUVELLEMENT

Principe : l’évolution du loyer
La tentative de négociation en fonction de l’évolution de la jurisprudence de la cour de cassation
Les dérogations aux articles 1719 – 1720 et 1721 du code civil
La distinction jurisprudentielle, charges et mise en conformité
L’augmentation prévisible à moyen terme des charges
La mise en sécurité des ascenseurs
Les accessibilités « handicapés »

CONCLUSION :

Analyse de la jurisprudence de la cour de cassation 2003 -2004 – 2005 et 2006 – 2007 et 2008 et 2009 sur le renouvellement du bail commercial
Analyse et étude de différents modèles (congé, demande de renouvellement, refus de renouvellement, renouvellement).

Remise lors de la formation de deux supports :

Un support sur le renouvellement du bail commercial
Un support intégrant la jurisprudence de la cour de cassation 2001 à 2009