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NUMERO MAI 2008

JURISPRUDENCE DE LA COUR DE CASSATION BAUX COMMERCIAUX FEVRIER A MAI 2008

BAIL – BAIL PRECAIRE OU DEROGATOIRE – POUVOIR DE REQUALIFICATION DE LA COUR DE CASSATION – ARRET DE LA COUR DE CASSATION – 3ème CHAMBRE CIVILE DU 5 FEVRIER 2008 En l’espèce, un local avait été donné à bail, une partie étant destinée à l’habitation et l’autre partie à l’exercice d’une activité commerciale, les locaux comprenant un appartement, un magasin et une arrière boutique, le paiement des loyers était différencié entre la partie habitation et la partie commerciale et l’imprimé bail choisi entre les parties était un imprimé conçu pour les baux d’habitation. La cour d’appel de Bourges avait considéré que l’intention des parties était d’établir un bail commercial précaire, que peut importait que le fonds n’ait pas été exploité, que le bail ne relevait pas des dispositions de l’article L. 145-1 du code de commerce. La cour de cassation n’a pas remis en cause ce pouvoir souverain des tribunaux et cours d’appels de requalifier un acte en fonction des éléments remis par chacune des parties. BAUX COMMERCIAUX – PRIX – REVISION – FIXATION DU PRIX DU LOYER REVISE – FIXATION DE LA VALEUR LOCATIVE – MODIFICATION MATERIELLE DES FACTEURS LOCAUX DE COMMERCIALITE – DEFAUT – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 6 FEVRIER 2008 Dans cet arrêt qui se situe après la rédaction de l’article L. 145-38 du code de commerce issue de la loi MURCEF du 11 décembre 2001, la cour de cassation rappelle qu’en l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative dès lors que celle-ci se situe entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l’indice du coût de la construction. BAUX COMMERCIAUX – BAIL DEROGATOIRE – MAINTIEN DANS LES LIEUX DU PRENEUR – FRAUDE DE CELUI-CI – NON – ARRET DE LA COUR DE CASSATION – 3ème CHAMBRE CIVILE DU 19 FEVRIER 2008 Dans le cadre d’un bail dérogatoire de 23 mois, le locataire s’est maintenu dans les lieux à l’issue de ce bail et a assigné la bailleresse pour se voir reconnaître le bénéfice du statut des baux commerciaux. La cour d’appel d’Aix en Provence a considéré que le locataire ne pouvait bénéficier de ce statut dans la mesure où le bail dérogatoire s’étant terminé le 14 janvier 2001, le bailleur avait signifié congé à son locataire le 28 mars 2001 et lui avait fait délivrer dès après une sommation d’avoir à quitter les lieux. Le preneur estimait bénéficier de la propriété commerciale, dès lors qu’il était demeuré dans les lieux et qu’il avait réglé les loyers, y compris celui du mois d’avril. Selon la cour d’appel, le fait que la bailleresse ait fait retour des chèques en précisant qu’ils ne correspondaient à rien, et qu’au demeurant, celle-ci était âgée de 77 ans et atteinte de troubles de mémoire, qu’il pouvait en ressortir que le preneur s’était maintenu dans les lieux contre le gré du bailleur en tentant par fraude de bénéficier du statut des baux commerciaux. La cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel en considérant qu’elle ne caractérise pas les éléments constitutifs d’une fraude du preneur et qu’elle n’a ainsi pas donné de base légale à sa décision. BAUX COMMERCIAUX – USUFRUITIER – NU PROPRIETAIRE - DROIT AU RENOUVELLEMENT DU BAIL – IMMATRICULATION AU REGISTRE DU COMMERCE – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 5 MARS 2008 Ayant exactement retenu que le bénéfice du statut des baux commerciaux ne pouvait être invoqué que par celui qui est à la fois titulaire du bail et propriétaire du fonds de commerce, la cour d’appel qui n’était pas tenue de procéder à des recherches ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit que lorsque la propriété d’un fonds de commerce est démembrée entre un usufruitier qui a la qualité de commerçant et un nu propriétaire qui n’a pas cette qualité, le nu propriétaire devait être immatriculé au RCS pour permettre l’application du statut des baux commerciaux et que dès lors que Monsieur X…., bien que majeur depuis le 29 janvier 1999 (le congé avec offre de renouvellement datait du 23 février 2001 et c’est par un acte du 12 juin 2002 que les bailleurs ont rétracté leur offre de renouvellement au motif que Monsieur X….. n’était pas immatriculé au RCS), n’était pas inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de nu propriétaire non exploitant au moment de la notification du congé, les preneurs ne pouvaient donc prétendre au renouvellement du bail. BAUX COMMERCIAUX – MOTIFS GRAVES ET LEGITIMES – DELAI D’UN MOIS – ARRET DE LA COUR DE CASSATION – 3ème CHAMBRE CIVILE DU 18 MARS 2008 Dans le cadre d’un bail commercial ou l’activité de traiteur et restaurant est interdite le bailleur fait constater par acte extra judiciaire que cette activité est exercée par son locataire, sur ce fondement, la cour d’appel accueille la demande en résiliation judiciaire du bail en considérant que par une décision de justice précédente la même violation des termes du bail avait déjà été constatée. La cour de cassation casse cet arrêt, la cour d’appel n’ayant pas constaté que la sommation était demeurée sans effet, au-delà du délai d’un mois. BAUX COMMERCIAUX – CLAUSE RESOLUTOIRE – DECISION D’EXPULSION – DELAI – ARRET DE LA COUR DE CASSATION – 3ème CHAMBRE CIVILE DU 19 MARS 2008 Le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire ; Par ordonnance de référé, les effets de la clause résolutoire ont été suspendus et des délais ont été accordés au locataire, que celui-ci n’a pas respecté les délais, la clause résolutoire est donc acquise. Le bailleur ayant obtenu une ordonnance d’expulsion ne s’est en fait prévalu de cette décision de justice qu’après avoir laissé son locataire 5 ans en place. La cour d’appel de Paris a considéré qu’en n’agissant pas, le bailleur a renoncé à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire et a accepté ainsi tacitement la prorogation du bail ; la cour de cassation casse l’arrêt, le seul écoulement du temps ne peut caractériser un acte manifestant sans équivoque la volonté de renoncer à se prévaloir des effets de la clause résolutoire. BAUX COMMERCIAUX – RESILIATION AMIABLE DU BAIL INITIAL – NOUVEAU BAIL – DEVENIR DES CLAUSES DU BAIL D’ORIGINE – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 19 MARS 2008 Après avoir décidé la résiliation amiable d’un bail initial, les parties signent un nouveau bail d’une durée de douze ans, le bail d’origine prévoyait que le preneur devait laisser en fin de bail sans indemnité tous changements ou améliorations apportés aux lieux loués. La cour de cassation considère que la cour d’appel en a exactement déduit que la résiliation amiable du bail initial avait entrainé l’accession au bailleur des aménagements réalisés par les preneurs successifs dans les lieux loués et que la valeur locative des locaux devait être appréciée en fonction de l’état des locaux à la date du nouveau bail. BAUX COMMERCIAUX – CONGE – IMMATRICULATION AU RCS – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE 1er AVRIL 2008 Une nouvelle fois dans cet arrêt, la cour de cassation rappelle qu’ayant constaté qu’à la date de délivrance du congé, les consorts X…… héritiers indivis de Monsieur X…………. co-preneur du bail, n’étaient pas immatriculés au registre du commerce et des sociétés et retenu de ce fait que le preneur ne pouvait prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux. BAUX COMMERCIAUX – POUVOIR DE QUALIFICATION DES TRIBUNAUX ET COURS D’APPELS – ARRET DE LA COUR DE CASSATION – 3ème CHAMBRE CIVILE DU 15 AVRIL 2008 Ayant constaté qu’une seule mention du contrat liant les parties se rapportait aux caractéristiques d’un bail commercial et que le bail avait été renouvelé tacitement en février 1991, la cour d’appel a, par une interprétation que l’ambiguïté des termes du bail rendait nécessaire et abstraction faite d’un motif surabondant relatif à la clause d’échelle mobile faisant application des dispositions de l’article 57 – A de la loi du 23 décembre 1986, pu dire que le bail avait pris fin le 30 avril 2004 et débouté la bailleresse de ses demandes. BAUX COMMERCIAUX – CLAUSE RESOLUTOIRE – SANCTION – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 14 MAI 2008 Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Une ordonnance de référé a suspendu les effets de la clause résolutoire et accordé des délais de paiement au locataire. Les échéances, n’ont pas été respectées ; le bailleur a saisi le juge des référés pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire. La cour d’appel de Paris a considéré que le non respect par la société locataire des délais de paiement n’avait pas entrainé la résiliation du bail dans la mesure ou l’ordonnance visée n’avait pas prévue une telle sanction et que le locataire s’était acquitté à l’audience des premiers juges de l’intégralité des sommes visées au commandement de payer. La cour de cassation casse cet arrêt. En effet, à partir du moment ou il avait été constaté que le locataire n’avait pas procédé au paiement selon l’échéancier fixé, la clause résolutoire produisait ses effets. BAUX COMMERCIAUX – CONGE – MOTIFS GRAVES ET LEGITIMES – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 15 MAI 2008 En l’état d’un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d’indemnité d’éviction, l’absence de mise en demeure laisse subsister le congé et le droit pour le preneur au paiement d’une indemnité d’éviction. BAUX COMMERCIAUX – RENOUVELLEMENT – CLAUSE AJOUTEE – ARRET DE LA COUR DE CASSATION – 3ème CHAMBRE CIVILE DU 15 MAI 2008 Le propriétaire de locaux a usage commercial a proposé à son locataire une nouvelle rédaction du contrat de bail renouvelé, celui-ci n’étant pas d’accord a saisi le tribunal. La cour d’appel de Riom a considéré que le projet de bail renouvelé devait être modifié par ajout au titre de la désignation du bien loué de la mention « et la pièce à usage de wc dans la cour » dans la mesure ou cette mention figurait dans le précédent bail mais n’était pas reprise dans le projet de bail renouvelé. La cour de cassation casse aux motifs que le bail expiré ne comportait pas cette mention. Calendrier des formations en inter sur le thème : baux commerciaux Lundi 2 juin : la rédaction d’actes – convention d’occupation précaire – bail dérogatoire – bail de 9 ans ou plus – bail en état futur d’achèvement – Mardi 3 juin : les baux commerciaux dans leur nouvel environnement juridique et jurisprudentiel Jeudi 5 juin : baux commerciaux et centres commerciaux Vendredi 6 juin : les baux en état futur d’achèvement Mardi 10 juin : réglementation ERP – sécurité incendie – accessibilités « handicapés » Mercredi 11 juin : charges récupérables – état des lieux – réparations locatives en immobilier d’entreprise Lundi 16 juin : baux commerciaux débutants Mercredi 18 juin : Actualité en immobilier d’entreprise (conférence 9 à 13) Vendredi 20 juin : les accessibilités « handicapés » en immobilier d’entreprise : fondamentaux et actualité Mardi 24 juin : baux commerciaux approfondissement Jeudi 26 juin : les diagnostics – fondamentaux et actualité Lundi 30 juin : l’urbanisme commercial Mercredi 2 juillet : introduction aux baux commerciaux

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