Association pour la Formation et l'Aide à la Connaissance.
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LE MANUEL 2010 est disponible, sur simple demande de votre part,
nous pouvons vous l’adresser par mail, CD ROM ou support papier


FONDS DE COMMERCE – REGLEMENTATION –
DROIT AU BAIL – CESSION – EVALUATION –
APRES LA LOI DUTREIL DU 2 AOUT 2005
ET SON DECRET D’APPLICATION DU 26 DECEMBRE 2007
ET LE NOUVEAU FORMULAIRE CERFA

VENDREDI 12 FEVRIER 2010
(9 h 30 – 18 heures)

(DERNIERS JOURS AVANT CLOTURE DES INSCRIPTIONS)




Descriptif de cette journée de formation :
Vendredi 12 février : fonds de commerce – réglementation – droit au bail – cession – évaluation – après la loi Dutreil du 2 août 2005 et son décret d’application du 26 décembre 2007
Inclus dans cette formation, les mesures du futur grenelle 2 sur le début d’intégration de l’urbanisme commercial dans le droit de l’urbanisme et les conséquences pouvant en résulter sur les valeurs locatives avec notamment les commerces de centre ville, les commerces à loyer modéré, les documents d’aménagement commercial et les éventuelles SCO et PLU commerces. Il n’est plus possible aujourd’hui d’étudier le fonds de commerce sans intégrer les incidences du nouveau droit de préemption des communes sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux.
La première partie de cette journée analysera les nouveaux textes : loi Dutreil et son décret d’application autant dans l’optique de la réflexion nouvelle des élus locaux que des bailleurs, cédants, et commercialisateurs ainsi que le nouveau formulaire CERFA obligatoire
La seconde partie de la journée permettra d’étudier les fondamentaux et l’actualité avec notamment la distinction entre la cession du fonds de commerce et la cession de droit au bail, la notion de clientèle, le pas de porte, le droit d’entrée, les royalties, l’indemnité de déspécialisation, les obligations du cédant et du cessionnaire, le droit de préférence du bailleur et du franchiseur, l’évaluation du fonds de commerce, la grille fiscale d’évaluation des fonds ainsi que le devoir de conseil et l’obligation d’information du professionnel de l’immobilier.

Présentation de l’animateur : Bernard BOUTONNET
Avocat de formation, spécialisé dans les baux commerciaux, les fonds de commerce et les montages d’opérations immobilières avec une expérience professionnelle de près de 30 ans ; depuis plusieurs années, consultant en baux commerciaux intervenant notamment pour des foncières et investisseurs sur les montages d’opérations du permis de construire jusqu’à l’état des lieux, remise des clefs dans les opérations sur les baux en état futur d’achèvement en centres commerciaux et entrepôts ; consultant sur l’élaboration et l’évolution des nouveaux baux ainsi que la modification de certaines clauses en fonction de la jurisprudence de la cour de cassation (loyer binaire – bail ERP – clause compromissoire, clauses charges et mise en conformité, droit de préférence, droit de préemption).
Il est également enseignant et professionnel de la formation depuis plus de 20 ans et responsable pédagogique du centre AFAC


PROGRAMME DETAILLE
INTRODUCTION



LA PARTICULARITE DE LA NOTION DE FONDS DE COMMERCE
  • - La propriété commerciale
  • - Le nantissement sur fonds de commerce
  • - Les modes d’exploitation du fonds : entreprise personnelle, EURL, SARL….conjoint collaborateur, associé, salarié.
  • - Les biens composant le fonds de commerce : corporels et incorporels.


Ière PARTIE : LE NOUVEAU DROIT DE PREEMPTION DES COMMUNES SUR LES FONDS DE COMMERCE – LES FONDS ARTISANAUX ET LES BAUX COMMERCIAUX



Analyse approfondie et commentaires des textes.

Analyse et commentaires sur le nouveau formulaire CERFA de déclaration de cession d’un fonds de commerce, fond artisanal ou bail commercial soumis au droit de préemption – formulaire 13644 - 01



Avec remise d’un support reprenant plusieurs analyses et commentaires.
  • - l’interférence du décret du 26 décembre sur les délibérations des communes ayant déjà déterminée des zones de protection du commerce de proximité.
  • - Le rôle des chambres de commerce
  • - DPU et nouveaux droits de préemption
  • - Quand s’applique-t-il ?
  • - Droits et obligations du bailleur
  • - Droits et obligations des communes
  • - Droits et obligations du cédant et du cessionnaire
  • - Droits et obligations du commercialisateur ou de l’agent immobilier
  • - Le champ d’application de ce nouveau texte sur les fonds de commerce, sur le droit au bail et sur le bail commercial.
  • - Les mécanismes juridiques et les délais à respecter
  • - Droit de préemption et droit de préférence du bailleur
  • - Droit de préemption et déspécialisation
  • - Droit de préemption et départ à la retraite du preneur

  • - Les nouveaux contentieux à prévoir devant le tribunal de grande instance ou le tribunal administratif.
  • - La situation juridique et financière du local après exercice du droit de préemption.
  • - Les nouvelles clauses à intégrer dans les baux et lors des cessions
  • - Le devoir de conseil et l’obligation d’information du professionnel de l’immobilier


2ème PARTIE : FONDAMENTAUX ET ACTUALITE DU FONDS DE COMMERCE
  • - cession de fonds de commerce
  • - cession de droit au bail
  • - évaluation
  • - Eventuelles modifications sur les valeurs locatives autant pour une cession de fonds que pour une cession de droit au bail du rapport CHARIE, des commerces de cœur de ville et des commerces à loyer modéré.

CHAPITRE I/ CESSION DE FONDS DE COMMERCE ET CESSION DE DROIT AU BAIL

  • - La différence entre les deux cessions

  • - Le principe de la cession du fonds de commerce
    • . les limites

    • . les recours

    • . La notion de clientèle


  • - Le principe de la cession du droit au bail
    • . les clauses du bail

    • . les possibilités

    • . les recours : déspécialisation simple ou plénière

    • . le départ à la retraite du commerçant


  • - Analyse et étude de modèles de cessions
    • . cession de fonds de commerce

    • . cession de droit au bail


  • - L’évaluation d’un droit au bail
    • . calcul de la valeur locative

    • . surface pondérée

    • . calcul de la valeur théorique du droit au bail

  • - Droit au bail et inexploitation du fonds


CHAPITRE II/ CESSION DE FONDS DE COMMERCE OU CESSION DE TITRES DE SOCIETE
  • - L’opportunité de se mettre en société avant la cession
  • - Les avantages fiscaux
    • . l’exonération Dutreil

    • . la fiscalité des plus-values professionnelles

    • . le devenir de l’exonération temporaire Sarkozy


CHAPITRE III / PAS DE PORTE – DROIT D’ENTREE – ROYALTIES
  • - Différences entre les trois notions
  • - Les différents montages juridiques
  • - La qualification ou requalification fiscale de chacun d’eux
    • . supplément de loyer

    • . indemnité

    • . amortissement

  • - Le bail à l’américaine


CHAPITRE IV/ L’INTERMEDIAIRE EN FONDS DE COMMERCE
  • - Le devoir de conseil et l’obligation d’information du professionnel de l’immobilier
  • - La rédaction des actes accessoires par le professionnel de l’immobilier
  • - Le droit à rémunération


CHAPITRE V/ L’EVALUATION DU FONDS DE COMMERCE



A. Les éléments du bail ayant une incidence sur l’évaluation du fonds
  • - les clauses du bail
  • - le niveau et l’indexation du loyer
  • - les charges supportées par le locataire
  • - la durée du bail
  • - la période de cession
  • - l’importance et la qualité des locaux commerciaux, locaux privatifs, investissements et commodités.
  • - La politique commerciale : marge, stocks
  • - Les spécificités, contraintes et évolution de la branche d’activité
  • - L’importance et la qualité de la concurrence
  • - La réputation du cédant, du prédécesseur, du propriétaire
  • - Les usages locaux en matière de baux et de loyers commerciaux






B. Les méthodes d’évaluation du fonds de commerce
  • remarques liminaires
  • - évaluation par le chiffre d’affaires
  • - évaluation par les bénéfices
  • - les autres méthodes
    • loyer du local
    • prix au m2
    • redevance de gérance
    • secteur d’activités
    • volume d’affaires
    • prix pratiqués sur le marché

  • - le cas particulier des locaux monovalents
  • - la méthode dite « hôtelière »
  • - évaluation théorique et évaluation ajustée.


CHAPITRE VI / LE PARTICULARISME DU CONTRAT DE LOCATION – GERANCE (ANALYSE SOMMAIRE)
  • - Définition et objet du contrat
  • - Conditions de validité du contrat
  • - Contenu du contrat
  • - Forme et publicité
  • - Droits et obligations du gérant
  • - Droits et obligations du loueur
  • - Effets à l’égard des tiers

Cessation du contrat de location gérance







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ORGANISATION

Cette journée d'étude se déroulera dans notre centre de formation situé à Paris 5ème - 8, rue des 3 portes moyen d'accès : RER ligne B et C station ST MICHEL NOTRE DAME
métro ligne 10 : station MAUBERT MUTUALITE - PARKING : RUE LAGRANGE

Le plan d'accès vous sera envoyé dès après l'inscription.

TARIF POUR UNE JOURNEE : Hors taxe : 700,00 € - TTC : 837 € 20 cts comprenant le petit déjeuner d'accueil, les pauses et le déjeuner.




Bulletin d’inscription

 




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