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NUMERO SEPTEMBRE 2008 ACTUALITE LEGISLATIVE – REGLEMENTAIRE ET JURISPRUDENTIELLE EN IMMOBILIER JUIN A AOUT 2008

PANORAMA DE LA JURISPRUDENCE RECENTE DE LA COUR DE CASSATION JURISPRUDENCE JUILLET 2008 – COUR DE CASSATION - COPROPRIETE

COPROPRIETE – COPROPRIETAIRE MAJORITAIRE – ASSEMBLEE GENERALE – REGLES DE MAJORITE – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 2 JUILLET 2008 Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ; toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part dans les parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. Le calcul doit être fait lors de chaque assemblée générale et à l’occasion de chaque vote en fonction des voix de tous les copropriétaires et non comme l’avait jugé la cour d’appel de Paris en fonction des voix des copropriétaires minoritaires présents ou représentés. COPROPRIETE – SYNDIC DE COPROPRIETE – ABSENCE DE RENOUVELLEMENT DE CARTE – POURSUITE ACTIVITE – NON – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 2 JUILLET 2008 Un copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d’une assemblée générale convoquée et tenue par un syndic non titulaire de la carte professionnelle. La cour d’appel a rejeté sa demande en retenant que le non renouvellement de la carte professionnelle du syndic au cours de son mandat n’est pas une circonstance qui permet à un copropriétaire de remettre en cause les actes accomplis par celui-ci. La cour de cassation casse cet arrêt sur le fondement de l’article 3 de la loi Hoguet en précisant que le syndic professionnel ne peut poursuivre ses fonctions en l’absence de renouvellement ou en cas de retrait de sa carte professionnelle. JURISPRUDENCE JUIN 2008 COUR DE CASSATION – CONTRAT DE FRANCHISE CONTRAT DE FRANCHISE – TRANSFERT DU RESEAU – INOPPOSABILITE AU FRANCHISE – ARRET DE LA COUR DE CASSATION – CHAMBRE COMMERCIALE DU 3 JUIN 2008 Dans cet arrêt, il s’agit d’une fusion absorption d’un franchiseur. La société absorbante poursuit la résiliation d’un contrat de franchise conclu préalablement avec la société absorbée. Le franchisé se défend en argumentant sur l’inopposabilité à son encontre de la fusion intervenue. La cour d’appel avait donné gain de cause à la société absorbante, la considérant comme reprenant les engagements souscrits par la société absorbée ; la cour de cassation casse cet arrêt, en effet, le contrat de franchise est conclu en considération de la personne du franchiseur et il ne peut être transmis par fusion absorption à une société tierce qu’avec l’accord du franchisé. La cour d’appel avait également considéré que le franchisé avait accepté sans réagir de régler les nouvelles factures à l’entête de la société absorbante ; sur ce point également la cour de cassation précise que le silence opposé à l’affirmation d’un fait ne vaut pas à lui seul reconnaissance de ce fait. CONTRAT DE FRANCHISE – FRANCHISEUR – APPORT PARTIEL D’ACTIFS – INOPPOSABILITE AUX FRANCHISES – ARRET DE LA COUR DE CASSATION – CHAMBRE COMMERCIALE DU 3 JUIN 2008 Dans cet arrêt également la cour de cassation précise que le contrat de franchise conclu en considération de la personne du franchiseur, ne peut, sauf accord du franchisé, être transmis par l’effet d’un apport partiel d’actif placé sous le régime des scissions. JURISPRUDENCE JUIN – JUILLET 2008 COUR DE CASSATION – BAUX COMMERCIAUX BAUX COMMERCIAUX – DESPECIALISATION PLENIERE – FORME DE LA REPONSE DU BAILLEUR – ACTE EXTRA JUDICIAIRE – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 11 JUIN 2008 Par acte extra judiciaire le preneur fait signifier à sa bailleresse une demande de déspécialisation plénière ; dans le délai de trois mois le bailleur s’oppose à cette demande par lettre recommandée avec accusé de réception ; le preneur saisit le tribunal aux fins de voir autoriser la déspécialisation projetée ; la cour de cassation confirme l’arrêt de la cour d’appel en précisant que la bailleresse n’avait pas signifié dans le délai de trois mois son refus par acte extra judiciaire et que dès lors, elle était réputée avoir acquiescé à la demande de déspécialisation plénière. BAUX COMMERCIAUX – BAIL DE 9 ANS – AUGMENTATION DE L’IMPOT FONCIER – DEPLAFONNEMENT – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 25 JUIN 2008 Dans le cadre d’un congé avec offre de renouvellement sur un bail de 9 ans, le bailleur légitime le déplafonnement notamment par l’augmentation de l’impôt foncier qui était à sa charge. La cour d’appel de BORDEAUX écarte la demande de déplafonnement fondée sur une augmentation de plus de 82 % de la taxe foncière mise à la charge du bailleur en retenant que l’évolution de la taxe foncière n’est pas nécessairement en rapport direct avec l’évolution de la valeur locative. La cour de cassation casse cet arrêt en effet, l’évolution de l’impôt foncier à la charge du propriétaire résultant de la loi et des règlements est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail renouvelé. BAUX COMMERCIAUX – BAIL LONGUE DUREE – QUALIFICATION – BAIL A CONSTRUCTION OU BAIL COMMERCIAL – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 2 JUILLET 2008 Par un acte sous seing privé, une commune donne à bail un terrain pour y édifier et y exploiter une station service ; Ce bail a été consenti pour une période de 24 années et renouvelable par période de trois ans, faute de dénonciation par acte extra judiciaire au moins 6 mois à l’avance ; la commune bailleresse a donné congé à sa locataire, celle-ci en a contesté la validité dans la mesure ou celui-ci avait été délivré sans offre d’indemnité d’éviction et pour une date inexacte ; la commune bailleresse soutient que le contrat était un bail à construction et que de ce fait les dispositions relatives aux baux commerciaux n’étaient pas applicables. La cour d’appel de Versailles a qualifié le bail de bail commercial. La cour de cassation a considéré que la cour d’appel avait bien recherché la commune intention des parties, que l’obligation principale du preneur était d’exploiter une station service, que la désignation de l’immeuble à construire apparaissait comme la détermination d’une modalité d’exécution du bail et non comme son objet principal. Que parallèlement il était prévu au contrat la possibilité d’un renouvellement par tacite reconduction et que le loyer était révisé par période triennale ; que le contrat signé par les parties devait donc être qualifié de bail commercial. BAUX COMMERCIAUX – BAIL 9 ANS – TRAVAUX REALISES PAR LE BAILLEUR – CONGE AVEC OFFRE DE RENOUVELLEMENT – DEPLAFONNEMENT – CHAMP D’APPLICATION – ARRET DE LA COUR DE CASSATION – 3ème CHAMBRE CIVILE DU 9 JUILLET 2008 Pendant la durée du bail le propriétaire a procédé dans l’immeuble à l’installation d’un ascenseur, il a ensuite à la fin du bail donné congé à son locataire avec offre de renouvellement en considérant que l’importance de ces travaux d’amélioration avait modifié les caractéristiques de l’immeuble et que de ce fait le loyer devait être déplafonné. La cour d’appel de Paris a refusé le déplafonnement. La cour de cassation a rejeté le pourvoi du propriétaire en considérant que les travaux réalisés par le bailleur au cours du bail expiré ne peuvent constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’ils ont eu une incidence favorable sur l’activité exercée par le preneur ; que certes les travaux réalisés par le bailleur allaient au-delà d’un simple entretien avaient incontestablement modifié les caractéristiques de l’immeuble rendu plus confortable et attractif ; qu’il n’apparaissait pas que ces travaux aient pu avoir une incidence particulière sur l’activité exercée par le preneur, activité tournée vers l’enseignement, les élèves s’inscrivant pour cette activité en raison essentiellement de la réputation de l’école et la clientèle pour l’activité de vente de sculpture, céramiques et émaux exercée dans les locaux en étage, n’étant pas une clientèle de passage et que l’installation d’un ascenseur réduisant le passage dans les escaliers avait eu plutôt une incidence négative sur l’activité considérée BAUX COMMERCIAUX – CHARGES – GROS TRAVAUX – VETUSTE – OBLIGATION DE DELIVRANCE – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 9 JUILLET 2008 Dans cet arrêt particulièrement important, la cour de cassation complète ces arrêts précédents sur l’étendue de l’obligation de délivrance à la charge du bailleur. Dans un bail commercial ou il était dérogé à l’article 1720 du code civil, ou le preneur avait à sa charge exclusive toutes les réparations et réfections y compris les grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil, ou il était également noté que le locataire avait déclaré parfaitement connaître les lieux loués et les accepter dans l’état ou ils se trouvaient le jour de son entrée en jouissance, le preneur a assigné le bailleur à la suite de désordres affectant les murs et la toiture ; la cour d’appel a condamné le bailleur à payer à sa locataire une somme au titre des frais de remise en état des locaux. Dans le cadre du pourvoi du bailleur la cour de cassation précise que si celui-ci peut mettre à la charge du preneur par une clause expresse du bail l’obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ; qu’ayant retenu que les clauses du contrat de bail ne dégageaient pas le propriétaire de son obligation de participer aux réparations rendues nécessaires en raison de la vétusté de l’immeuble et qu’il restait tenu des vices structurels de l’immeuble ; la cour d’appel en a exactement déduit que les travaux étaient à la charge du bailleur. LOIS – DECRETS – ARRETES – CIRCULAIRE JUIN – JUILLET – AOUT 2008 AYANT UNE INCIDENCE EN IMMOBILIER LOIS LOI n° 2008 – 735 DU 28 JUILLET 2008 RELATIVE AUX CONTRATS DE PARTENARIAT - JO DU 29 JUILLET 2008 Cette loi vient compléter l’ordonnance du 17 juin 2004 qui avait créée les contrats de partenariat. Elle définit cette nouvelle notion de contrat : « contrat administratif par lequel une collectivité territoriale ou un établissement public local confie à un tiers, pour une période déterminée en fonction de la durée d’amortissement des investissements ou des modalités de financement retenus, une mission globale ayant pour objet le financement, la construction, ou la transformation, l’entretien, la maintenance, l’exploitation ou la gestion d’ouvrages, d’équipements ou de biens immatériels nécessaires au service public ». Il peut également avoir pour objet tout ou partie de la conception de ces ouvrages, équipements ou biens immatériels ainsi que des prestations de services concourants à l’exercice par la personne publique, de la mission de service public dont elle est chargée ». La loi précise également les modalités de passation et de mise en concurrence de ces contrats LOI n° 2008 – 757 DU 1er AOUT 2008 RELATIVE A LA RESPONSABILITE ENVIRONNEMENTALE ET A DIVERSES DISPOSITIONS D’ADAPATION AU DROIT COMMUNAUTAIRE DANS LE DOMAINE DE L’ENVIRONNEMENT – JO DU 2 AOUT 2008 La loi sur la responsabilité environnementale (LRE) inscrit dans le droit français le principe pollueur – payeur. Désormais une collectivité territoriale dont le territoire est touché par un dommage environnemental peut se constituer partie civile, que son préjudice soit direct ou indirect. « Les collectivités territoriales et leurs groupements peuvent exercer les droits reconnus à la partie civile en ce qui concerne les faits portant un préjudice direct ou indirect au territoire sur lequel ils exercent leurs compétences et constituant une infraction aux dispositions législatives relatives à la protection de la nature et de l’environnement ainsi qu’aux textes pris pour leur application ». Le texte prévoit également à la charge des exploitants, des obligations précises en matière de prévention et de réparation des éventuels dommages causés aux sols, aux eaux, aux espèces et aux habitats naturels. LOI n° 2008 – 776 DU 4 AOUT 2008 DE MODERNISATION DE L’ECONOMIE (LME) – JO DU 5 AOUT 2008 Voir les précédents flashs de l’AFAC qui ont déjà évoqués cette nouvelle loi dans l’optique de la réforme du statut des baux commerciaux et de l’urbanisme commercial. DECRETS DECRET n° 2008 – 608 DU 26 JUIN 2008 RELATIF A L’AIDE PERSONNALISEE AU LOGEMENT ET MODIFIANT LE CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L’HABITATION – JO DU 27 JUIN 2008 – TEXTE n° 24 DECRET n° 2008 – 679 DU 9 JUILLET 2008 RELATIF AU CONSEIL GENERAL DE L’ENVIRONNEMENT ET DU DEVELOPPEMENT DURABLE – JO DU 10 JUILLET 2008 – TEXTE N° 2 DECRET n° 2008 – 788 DU 18 AOUT 2008 RELATIF A L’EVOLUTION DE CERTAINS LOYERS DANS L’AGGLOMERATION DE PARIS, PRIS EN APPLICATION DE L’ARTICLE 18 DE LA LOI N° 89-462 DU 6 JUILLET 1989 – JO DU 20 AOUT 2008 – TEXTE 39 DECRET n° 2008 – 794 DU 20 AOUT 2008 MODIFIANT LE DECRET N° 48 – 1881 DU 10 DECEMBRE 1948 DETERMINANT LES PRIX DE BASE AU METRE CARRE DES LOCAUX D’HABITATION OU A USAGE PROFESSIONNEL – JO DU 21 AOUT 2008 – TEXTE 28 ARRETES Publication pendant l’été de 5 arrêtés de catastrophe naturelle. ARRETE DU 26 JUIN 2008 PORTANT RECONNAISSANCE DE L’ETAT DE CATASTROPHE NATURELLE – JO DU 5 JUILLET 2008 – TEXTE N° 15 ARRETE DU 26 JUIN 2008 PORTANT RECONNAISSANCE DE L’ETAT DE CATASTROPHE NATURELLE – JO DU 5 JUILLET 2008 – TEXTE N° 16 Ces 2 arrêtés concernent 168 communes de 33 départements qui peuvent se prévaloir de l’état de catastrophe naturelle, suite à des inondations en 2007 et 2008 ou suite à des mouvements de terrain entre 2003 et 2008 ; La victime d’un sinistre dispose de 10 jours après la parution de l’arrêté au journal officiel pour effectuer sa déclaration auprès de son assureur. ARRETE DU 7 AOUT 2008 PORTANT RECONNAISSANCE DE L’ETAT DE CATASTROPHE NATURELLE – JO DU 13 AOUT 2008 – TEXTE N° 2 ARRETE DU 7 AOUT 2008 PORTANT RECONNAISSANCE DE L’ETAT DE CATASTROPHE NATURELLE – JO DU 13 AOUT 2008 – TEXTE N° 3 Plus de 400 communes de 46 départements de France peuvent se prévaloir de l’état de catastrophe naturelle suite à des inondations en 2007 et 2008 ou suite à des mouvements de terrain entre 2002 et 2008. ARRETE DU 26 AOUT 2008 PORTANT RECONNAISSANCE DE L’ETAT DE CATASTROPHE NATURELLE – JO DU 27 AOUT 2008 – TEXTE n° 6 Cet arrêté vise les inondations et coulées de boue du 3 août 2008 concernant 4 communes du département du Nord. ARRETE DU 21 MAI 2008 PORTANT APPROBATION DE DIVERSES DISPOSITIONS COMPLETANT ET MODFIANT LE REGLEMENT DE SECURITE CONTRE LES RISQUES D’INCENDIE ET DE PANIQUE DANS LES ETABLISSEMENTS RECEVANT DU PUBLIC – JO DU 30 MAI 2008 – TEXTE n° 10 ARRETE DU 13 JUIN 2008 RELATIF A LA PERFORMANCE ENERGETIQUE DES BATIMENTS EXISTANT DE SURFACE SUPERIEUR A MILLE METRES CARRES, LORSQU’ILS FONT L’OBJET DE TRAVAUX DE RENOVATION IMPORTANTS – JO DU 8 AOUT 2008 – TEXTE n° 1 ARRETE DU 26 JUIN 2008 PORTANT DIVERSES DISPOSITIONS RELATIVES A LA SECURITE CONTRE LES RISQUES D’INCENDIE ET DE PANIQUE DANS LES ETABLISSEMENTS RECEVANT DU PUBLIC – JO DU 8 JUILLET 2008 – TEXTE n° 13 ARRETE DU 30 JUIN 2008 RELATIF AU DIPLOME PROFESSIONNEL RELEVANT DE L’OBLIGATION DE FORMATION A L’ACCESSIBILITE DU CADRE BATI AUX PERSONNES HANDICAPEES DELIVRES PAR LE MINISTRE CHARGE DE L’EDUCATION– JO DU 30 JUILLET 2008 – TEXTE n° 34 ARRETE DU 8 JUILLET 2008 DEFINISSANT LE MODELE ET LA METHODE DE REALISATION DE L’ETAT DE L’INSTALLATION INTERIEURE D’ELECTRICITE DANS LES IMMEUBLES A USAGE D’HABITATION – JO DU 23 JUILLET 2008 – TEXTE n° 2 ARRETE DU 8 JUILLET 2008 DEFINISSANT LES CRITERES DE CERTIFICATION DES COMPETENCES DES PERSONNES PHYSIQUES REALISANT L’ETAT DE L’INSTALLATION INTERIEURE D’ELECTRICITE ET LES CRITERES D’ACCREDITATION DES ORGANISMES DE CERTIFICATION - JO DU 23 JUILLET 2008 – TEXTE n° 3 Ces deux arrêtés viennent compléter le décret du 22 avril 2008 rendant obligatoire à partir du 1er janvier 2009 le diagnostic électrique pour les installations de plus de 15 ans lors de la vente du logement. ARRETE DU 31 JUILLET 2008 MODIFIANT L’ARRETE DU 18 NOVEMBRE 2004 RELATIF AU CONTROLE TECHNIQUE A REALISER DANS LES INSTALLATIONS D’ASCENSEURS – JO DU 23 AOUT 2008 – TEXTE n° 51 Cet arrêté a pour but de se mettre en conformité par rapport au décret qui a modifié la date butoir pour les 9 premiers points de mise en sécurité concernant les ascenseurs. CIRCULAIRE CIRCULAIRE UHC/ DH2 DU 4 JUILLET 2008 RELATIVE A LA FIXATION DU LOYER MAXIMAL DES CONVENTIONS (ARTICLE L. 351 – 2 DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L’HABITATION RAPPORTS D’ETUDES RECENTS AYANT UNE INCIDENCE EN IMMOBILIER L’IMPACT DE L’INVESTISSEMENT EN LOGEMENTS NEUFS SUR LES MARCHES LOCATIFS – ETUDE ANIL – JEAN BOSVIEUX – JUILLET 2008 Les mesures d’incitation à l’investissement locatif ont pour but, affiché l’augmentation de l’offre de logements locatifs et la modération des loyers. Les deux objectifs sont liés puisque le loyer résultant de la confrontation de l’offre et de la demande tend en théorie à baisser lorsque l’offre augmente. Pour tenter de cerner l’impact de l’investissement locatif, cette étude a privilégié une approche locale. Faute de données statistiques, a été organisée une consultation des professionnels susceptibles d’apporter un éclairage sur le fonctionnement des marchés et d’apprécier les évolutions récentes ; Agents immobiliers en premier lieu, mais aussi établissements financiers et promoteurs immobiliers. Quatorze ADIL, ainsi que l’agence de développement et d’urbanisme du pays de Brest ont participé à cette enquête. Ce sont elles qui ont pris contact avec les professionnels et ont réalisé les interviews. Chacune d’entres elle a produit pour les villes ayant fait l’objet de l’étude, une synthèse des informations recueillies. LE CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE : UN CONTRAT PROTECTEUR QUI NE GARANTIT PAS A LUI SEUL LA QUALITE DE LA CONSTRUCTION – ETUDE ANIL – JUILLET 2008 Cette enquête réalisée auprès des ADIL début 2008 ne fait qu’amplifier les constats dressés en 2000 et 2004 avec une évolution contrastée selon les départements concernant la place du contrat de construction de maisons individuelles par rapport aux autres formes de construction : maitrise d’œuvre, contrats lot par lot, vente en l’état futur d’achèvement. Le ralentissement de la demande depuis plusieurs mois, de moindre ampleur pour la maison individuelle que pour le collectif neuf ou ancien n’avait pas encore d’impact sur les pratiques des professionnels au moment de la réalisation de cette enquête. PROJET DE LOI PROJET DE LOI DE MOBILISATION POUR LE LOGEMENT ET LA LUTTE CONTRE L’EXCLUSION – PLAN D’ACTIONS POUR L’ACCES AU LOGEMENT – PRESENTATION MINISTERE DU LOGEMENT ET DE LA VILLE – 10 JUILLET 2008 Plusieurs mesures importantes apparaissent dans ce projet de loi et notamment : les conventions d’utilité sociales deviennent obligatoires, mutualiser les moyens des organismes HLM pour favoriser l’effort de construction, sécuriser la vente en l’état futur d’achèvement, améliorer la gestion des copropriétés issues des ventes HLM, amélioration du fonctionnement des copropriétés (création d’une procédure d’alerte préventive engagée par le syndic en cas de situation d’impayés lourds conduisant à la désignation d’un observateur par le président du tribunal de grande instance qui doit remettre dans un délai maximum de 6 mois un rapport sur l’état financier de la copropriété et sur l’état de l’immeuble), dispositions concernant le 1% logement, augmenter l’effort de construction dans les tissus urbains constitués, construire sur les terrains de l’état, développer l’urbanisme opérationnel d’initiative privée, déroger au PLU pour effectuer des travaux nécessaires à l’accessibilité des logements aux personnes handicapées, recentrer le dispositif d’aide à l’investissement locatif, développer l’accession populaire à la propriété, prendre en compte l’accession populaire à la propriété dans le décompte des logements sociaux au titre de la loi SRU, passer du cautionnement à la couverture généralisée du risque d’impayés locatifs, réduction des délais d’expulsion dans le logement locatif, développer la mobilité au sein du parc HLM, rendre effective l’obligation faite aux communes en matière d’hébergement, améliorer la mise en œuvre de la loi Dalo en Ile de France, donner une définition légale de la notion d’habitat indigne et développer l’intermédiation locative. Tous ces points sont traités lors de différentes formations en inter. Vous pouvez consulter le calendrier sur le site : www.afac-formation.com Calendrier des formations en inter sur le thème des baux commerciaux calendrier des formations en inter du 1er septembre au 22 décembre 2008

 

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