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NUMERO AVRIL 2009

JURISPRUDENCE DE LA COUR DE CASSATION FEVRIER A AVRIL 2009 CONCERNANT LES BAUX COMMERCIAUX APPLICATION DANS LE TEMPS DE LA LOI MURCEF SUR MODIFICATION DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX – ARRET DE LA COUR DE CASSATION – 3ème CHAMBRE CIVILE DU 18 FEVRIER 2009 – 08 - 13143 La société qui se pourvoit en cassation concernant l’application dans le temps de la loi MURCEF considère que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent à se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquels ils ont été passés. La cour de cassation rejette le pourvoi en effet, la société N . ayant introduit sa demande en révision du loyer les 4 et 15 décembre 2003, la cour d’appel avait à bon droit relevé que la loi MURCEF du 11 décembre 2001 ayant modifié l’article L. 145-38 alinéa 3 du code de commerce, devait s’appliquer, l’instance ayant été introduite après l’entrée en vigueur de cette loi et que les effets légaux d’un contrat étaient régis par la loi en vigueur au moment ou ils se produisaient. BAIL COMMERCIAL – INDIVISION – ACCORD POUR ENGAGEMENT – ARRET DE LA COUR DE CASSATION – 3ème CHAMBRE CIVILE DU 3 MARS 2009 – 08 – 11278 Dans cet arrêt, la cour de cassation rappelle que la conclusion d’un bail commercial portant sur un bien indivis nécessite l’accord de tous les co-indivisaires. BAIL COMMERCIAL – DESTINATION DANS LE BAIL – OBLIGATION DE DELIVRANCE DU BAILLEUR – ARRET DE LA COUR DE CASSATION – 3ème CHAMBRE CIVILE DU 3 MARS 2009 – 08-10956 Ayant constaté que si le principe d’une activité commerciale était acquis, Madame Z était tenue par les termes de l’autorisation annexée à son acte d’acquisition et que les restrictions prévues telle que l’interdiction d’un commerce bruyant ou malodorant s’imposait à elle (dans le règlement de copropriété) Que le bail conclu portait sur toutes activités commerciales y compris la restauration rapide avec réchauffage et que le bail portait sur un tout indivisible à titre commercial pour le tout, alors que la cour jardin était une partie commune à usage exclusif, la cour d’appel qui a souverainement apprécié que l’activité de restauration rapide était bruyante et malodorante a pu en déduire que la résiliation du bail devait être prononcée aux torts exclusifs de la bailleresse qui avait ainsi manqué à son obligation de délivrance. BAIL COMMERCIAL – COMMANDEMENT – MOTIF GRAVE ET LEGITIME – RESILIATION DU BAIL – DELAI D’UN MOIS – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 3 MARS 2009 - 0721028 Le bailleur fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire et l’obligation d’ouverture du fonds prévue par l’article 9 du contrat de bail ; la cour d’appel accueille cette demande en considérant que les locataires ont signé le 1ER décembre 2004, un contrat de location gérance et que celle-ci n’a commencé l’exploitation qu’à la date du 1er janvier 2005. Au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, la cour de cassation casse cet arrêt en rappelant que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit, ne produit d’effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ; que le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai. Qu’en l’espèce, il résultait des propres constatations de la cour d’appel de Nîmes que le délai d’un mois imparti au preneur pour régulariser l’infraction n’était pas accompli. BAIL COMMERCIAL – CONGE POUR ABSENCE D’EXPLOITATION DES LIEUX LOUES – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 17 MARS 2009 – 08 – 15 692 La bailleresse a fait signifier à sa locataire un congé comportant dénégation du droit au statut des baux commerciaux le 30 mars 2005 en raison de l’absence d’exploitation des lieux loués et relevé qu’au cours des années 2002 à 2005 qui ont précédé l’expiration du bail, les locaux loués n’avaient pas été exploités conformément à leur destination, la cour d’appel en a exactement déduit qu’une mise en demeure préalable n’était pas nécessaire et a sans dénaturation, pu dire, que Monsieur X… ne bénéficiait pas du droit au renouvellement du bail commercial. BAIL COMMERCIAL – NOUVELLE CONSTRUCTION – GARANTIE DECENNALE – OBLIGATION DE DELIVRANCE DU BAILLEUR – OBLIGATION DE REPARATION DE LA CHOSE LOUEE – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 18 MARS 2009 08 – 11011 Une société a pris à bail des locaux à usage commercial récemment construits, d’importantes infiltrations ont conduit la locataire à interrompre durablement son exploitation tandis que la bailleresse mettait en jeu la garantie décennale due par les constructeurs. La société preneuse a assigné la bailleresse pour la voir dire responsable de la détérioration de ses mobiliers par l’effet des infiltrations et de l’arrêt de son exploitation en 1992 et 1993. La cour d’appel d’Aix en Provence, a déclaré irrecevable l’action du locataire en retenant que les infiltrations étaient le fait non pas d’un défaut d’entretien mais d’un vice de construction et qu’une clause du bail interdisait au preneur d’exercer contre le bailleur un recours quelconque pour vices cachés ou apparents, défauts ou malfaçons. La cour de cassation casse cet arrêt en rappelant qu’en application des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance et de réparation de la chose louée afin que le preneur puisse en jouir paisiblement pendant la durée du bail et qu’ayant manqué à ses obligations contractuelles en ne rétablissant pas le clos et le couvert des locaux loués le bailleur est responsable de l’arrêt de l’exploitation. CONVENTIONS SUCCESSIVES DITES D’OCCUPATION PRECAIRE – REQUALIFICATION – CHAMP D’APPLICATION DES DROITS DU BAILLEUR – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 1er AVRIL 2009 – 07 - 21833 La convention dite d’occupation précaire en date du 6 décembre 2001, faisait suite à 5 conventions successives pareillement dénommées et conclues soit avec Monsieur Y soit avec une personne qui s’est dite prête-nom. Cette convention était frauduleuse comme conclue pour faire échec à l’application du statut légal des baux commerciaux, la cour d’appel en a exactement déduit que la fraude corrompant tout, le bailleur n’était pas recevable à invoquer contre l’occupant une clause de la convention frauduleuse régulatrice du droit de cession protégé par l’article L. 145-16 du code de commerce. Ayant également constaté, sans prendre en considération les mentions des conventions frauduleuses successives qu’à la date du 6 décembre 2001, la société X… occupait les lieux depuis plusieurs années au vu et au su du propriétaire et réglait les loyers, la cour d’appel a pu en déduire que cette société était bien la seule titulaire d’un bail commercial. BAIL COMMERCIAL – CLAUSE RESOLUTOIRE – ENGAGEMENT SOLIDAIRE DES CO PRENEURS – RESILIATION DU BAIL – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 1er AVRIL 2009 – 08 - 13508 Les époux X…. ont acquis un fonds de commerce de boulangerie, le même jour, il leur a été consenti un bail commercial sur les locaux ; la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, qu’elle a assigné les époux X… devant le juge des référés afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir la fixation d’une indemnité d’occupation. La cour d’appel d’Aix en Provence a condamné Monsieur X….. au paiement de l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail en retenant que celui-ci est solidairement tenu en sa qualité de co preneur avec Madame X…. tant des loyers impayés que des indemnités d’occupation qui se sont substituées au montant des loyers dès la résiliation du bail. La cour de cassation casse l’arrêt, en effet, l’engagement solidaire souscrit par des co preneurs ne survit pas, sauf stipulation expresse contraire à la résiliation du bail et l’indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. BAIL COMMERCIAL – BAIL PROFESSIONNEL – BAIL CIVIL – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 1er AVRIL 2009 – 08 - 12638 Les époux X… ayant soutenu dans leurs conclusions d’appel que le bail qui n’était pas soumis au statut des baux commerciaux ne pouvait être qualifié de bail professionnel et qu’ils étaient fondés à se prévaloir des dispositions de droit commun du bail, ne sont pas recevables à présenter un moyen contestant la destination fixée dans le bail commercial, contraire à leurs propres écritures. BAIL COMMERCIAL – DESTINATION – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 1er AVRIL 2009 – 08 13130 Une société donne à bail commercial des locaux à usage exclusif de bureaux pour l’activité de formation, production, et diffusion de matériel pédagogique de la société. Le bailleur délivre congé avec offre de renouvellement et fixation d’un nouveau loyer sur le fondement de locaux à usage de bureaux. Le locataire conteste le déplafonnement en précisant que quelques mois après la date du renouvellement, il a exercé une activité de formation conforme à la destination contractuelle et que de ce fait, le loyer était plafonné. La cour de cassation rejette le pourvoi. En effet, le caractère à usage exclusif de bureaux des lieux loués doit s’apprécier à la date de renouvellement du bail ; qu’ayant constaté que la clause sur la destination des lieux loués n’était pas ambiguë, puisqu’elle visait expressément la nature des locaux, soit des bureaux et les activités de la locataire qui étaient de nature intellectuelle et administrative. Que le preneur n’établissait pas que la commune intention des parties était d’utiliser les lieux loués à usage d’un établissement d’enseignement ; la cour d’appel en a exactement déduit que le loyer du bail renouvelé devait être déplafonné. CONTRAT DE LOCATION GERANCE – REQUALIFICATION BAIL COMMERCIAL – NOTION DE CLIENTELE – FONDS DE COMMERCE DEPENDANT -ARRET DE LA COUR DE CASSATION CHAMBRE COMMERCIALE DU 7 AVRIL 2009 – 08 – 10996 Une société exploite une grottedepuis de nombreuses années, a consenti successivement plusieurs contrats de location gérance portant sur le fonds de commerce de débit de boissons – vente de souvenirs, implanté sur le site aux membres de la même famille dont le dernier contrat à Monsieur Y… Ce dernier s’est maintenu dans les lieux au terme du contrat, la société l’a assigné en restitution du fonds de commerce et Monsieur Y…. en a revendiqué la propriété et a demandé la requalification du contrat en bail commercial. La société constituée pour l’exploitation de la grotte avait prévu dès l’origine, la création d’un débit de boissons, le local était implanté dans le périmètre du site à un passage obligé des nombreux touristes visitant la grotte qui est située dans un lieu isolé, éloigné de toute zone d’habitation d’une quelconque importance. La cour d’appel a également constaté que seule la renommée du site apportait une clientèle conséquente au bar, magasin de souvenir dont les horaires d’ouverture étaient liés à ceux de la grotte et l’activité interrompue lors de sa fermeture annuelle. L’arrêt retient que la société a créé ce fonds de commerce dont la clientèle pré existait à la conclusion du contrat de location gérance. Qu’elle a ainsi fait ressortir, sans inverser la charge de la preuve ni dénaturer les termes du litige, que Monsieur X qui n’avait pas de clientèle propre et indépendante de celle de la grotte, ne démontrait pas être le véritable propriétaire du fonds de commerce revendiqué. CALENDRIER DES FORMATIONS EN INTER SUR LE THEME DES BAUX COMMERCIAUX ET DE LEUR ENVIRONNEMENT JURIDIQUE ET JURISPRUDENTIEL Lundi 11 mai :fonds de commerce – réglementation – droit au bail – cession – évaluation –après la loi Dutreil du 2 août 2005 et son décret d’application du 26 décembre 2007 Mercredi 13 mai : l’urbanisme commercial – fondamentaux et actualité Jeudi 14 mai : rédaction d’actes – convention d’occupation précaire – bail dérogatoires – bail de 9 ans ou plus – bail en état futur d’achèvement Lundi 25 mai : les baux commerciaux dans leur nouvel environnement juridique et jurisprudentiel Mardi 26mai : baux commerciaux et installations classées Mercredi 27 mai : le renouvellement du bail commercial Jeudi 28 mai : baux commerciaux débutants Mercredi 3 juin : baux commerciaux débutants Jeudi 4 juin : les baux en état futur d’achèvement et les baux sous conditions suspensives Vendredi 5 juin : charges récupérables – réparations locatives – état des lieux en immobilier d’entreprise Lundi 8 juin : baux commerciaux approfondissement Mardi 9 juin : Le point sur la réglementation professionnelle en immobilier d’entreprise et en immobilier d’habitation – loi Hoguet – devoir de conseil et obligation d’information Mercredi 10 juin : les diagnostics obligatoires et conseillés – fondamentaux et actualité Mardi 16 juin : le statut de la copropriété – fondamentaux et Lundi 22 juin : réglementation ERP – sécurité – sécurité incendie – risques de panique – accessibilités handicapés en immobilier d’entreprise – analyse juridique – approche technique Mardi 23 juin : l’urbanisme commercial - fondamentaux et actualité Mercredi 24 juin : les voies d’exécution appliquées aux baux commerciaux – baux commerciaux et procédures collectives Lundi 29 juin : baux commerciaux et centres commerciaux Mardi 30 juin : l’actualité en immobilier d’entreprise Cette lettre est envoyée à nos 41 165 abonnés POUR TOUS RENSEIGNEMENTS - DEMANDE DE PROGRAMMES DETAILLES OU INSCRIPTION (s) email : afac@afac-formation.com -: Tél. : 01 44 07 06 84 - Fax : 01 46 34 26 89 web : www.afac-formation.com   ORGANISATION Ces journées de formation se dérouleront dans notre centre de formation situé à Paris 5ème arrondissement ; 8, rue des 3 portes moyens d'accès : RER ligne B et C station ST MICHEL NOTRE DAME métro ligne 10 : station MAUBERT MUTUALITE PARKING : RUE LAGRANGE Le plan d'accès vous sera envoyé dès après l'inscription. 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