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REFORME DE L’URBANISME COMMERCIAL
ET SES CONSEQUENCES EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE

MISSION CHARIE SUR LA REFORME DE L’URBANISME COMMERCIAL – PRESENTATION DU RAPPORT DEFINITIF – ASSEMBLEE NATIONALE VENDREDI 20 MARS 2009
Dans le cadre de la loi LME une réforme importante de l’urbanisme commercial a été organisée avec notamment la création des CDAC ; lors des débats autant à l’assemblée nationale qu’au sénat, était apparue la nécessité d’aller plus loin et notamment d’intégrer l’urbanisme commercial au droit de l’urbanisme. C’est dans ce contexte qu’en septembre 2008, une mission avait été confiée au député Jean Paul CHARIE.
Celui-ci avait remis à François FILLON, en novembre 2008, son rapport d’étape.
En janvier 2009, il remettait au président de la république un document de travail intitulé « avec le commerce, vivre mieux ensemble, impulser la croissance ».
Il a, la semaine passée, remis son rapport définitif et a présenté celui-ci à la presse, à l’assemblée nationale, le vendredi 20 mars.
Ce rapport est particulièrement important à trois niveaux :
- de nombreux éléments de ce rapport peuvent être particulièrement utiles pour la préparation et la constitution des dossiers à déposer en CDAC ainsi que sur les recours en CNAC.
- plusieurs mesures peuvent être d’application très rapide et notamment tout ce qui concerne la partie « commerces et villes » avec les 18 programmes d’actions locales.
- enfin, à plus long terme, ce rapport préfigure le projet de loi qui devrait avoir comme conséquences l’intégration de l’urbanisme commercial dans le droit de l’urbanisme avec la modification ou la suppression des dossiers actuels en CDAC et notamment la suppression du critère lié aux mètres carrés.
Le président de la république, lors de l’un de ces déplacements, devrait présenter ce projet de loi.
Dans un communiqué, de vendredi dernier, l’AFP précise que Monsieur le député Jean Paul CHARIE veut abroger la loi Royer sur l’implantation des grandes surfaces et « changer d’état d’esprit » dans la réflexion sur le développement commercial dans et autour des villes.
La proposition de loi devrait être prête d’ici le mois de juillet et adoptée avant la fin de l’année.
Le mécanisme actuel des CDAC et CNAC prévu par la LME ne serait donc, dans un tel cas, applicable que pendant quelques mois.
En fonction du calendrier parlementaire, il semble peut-être plus raisonnable de prévoir cette réforme parlementaire pour le 2ème semestre 2010.
Selon Monsieur le Député CHARIE qui veut « réhabiliter le commerce en France » la loi Royer de 1973 n’a pas permis « d’entraver le développement anarchique des grandes surfaces et de maintenir des commerces de proximité ».
« Nous devons sortir des clivages avec les grandes surfaces d’un côté et le petit commerce de l’autre et il faut changer d’état d’esprit, de méthode et de moyens ».

Son rapport préconise notamment de concevoir au niveau national des programmes d’action locale qui pourraient être plus facilement mis en œuvre par les collectivités locales et notamment le réaménagement de 200 entrées de ville, la rénovation ou le réaménagement de centres commerciaux au cœur de communes de moins de 40 000 habitants, le développement des commerces multi services ou la réhabilitation des halles et des marchés.
Une enseigne ne pourrait s’installer en périphérie que si elle apporte la preuve qu’aucune implantation n’est possible en ville.
Monsieur CHARIE propose la mise en place de « centres de distribution urbains », entrepôts situés au sein des villes pour limiter le trafic des camions de livraison, ces derniers étant remplacés par de « petits camions électriques ».
La création de magasins à loyer modéré est aussi prévue, il faudrait réserver des emplacements à loyer faible aux petits commerçants, (boulangers, pharmaciens…) et artisans (plombier, électricien) dans les quartiers à fortes inflations immobilières.
Dans son communiqué de presse du 20 mars 2009, Monsieur le député CHARIE précise « avec le commerce, mieux vivre ensemble, impulser la croissance »
21 révolutions, 21 premières nationales.
- suppression de la loi Royer : les élus reprennent la main au nom de l’intérêt général
- concertations préalables jamais ainsi engagées : comité de mission, commissions des assemblées, CEE, ministères, déplacements France et étranger.
- cohérence et pragmatisme avec 18 programmes d’actions locales.

RAPPORT CHARIE SUR L’URBANISME COMMERCIAL – ESPRIT DE LA PROPOSITION DE LOI
Dans son rapport, Monsieur le député CHARIE prévoit la réflexion sur la proposition de loi qui réformerait l’urbanisme commercial.
Réflexion en 11 articles qui seraient évidemment complétés par une partie réglementaire.
Article 1 : préalables
Dans les documents d’urbanisme, les orientations ou règles spécifiques aux activités commerciales s’imposent directement ou indirectement aux permis de construire des activités commerciales. (cet article pose donc le principe de l’intégration de l’urbanisme commercial dans le droit de l’urbanisme)
Article 2 : 4 niveaux d’envergure
Pour la délivrance des permis de construire et la rédaction des documents d’urbanismes, les activités commerciales sont classées selon quatre niveaux d’envergure :

1- de proximité
2- d’agglomération
3- départemental
4- régional ou national

(la référence au m2 disparaîtrait ainsi au profit d’une nouvelle réglementation sur ces 4 niveaux d’envergure.

Article 3 : création des commissions départementales de l’urbanisme commercial…

Le préfet de région institue par département ou groupe de départements une commission de l’urbanisme commercial, commission représentée par trois groupes d’acteurs : les collectivités territoriales et OPCI, les acteurs économiques et consommateurs et les experts techniques.
Article 4 : … pour élaborer les documents d’aménagement commercial
A partir d’un guide cadre national issu des dispositions législatives, la commission propose à un collège des élus du territoire concerné, chargé de les valider, les alternatives d’orientation ayant pour finalité d’élaborer le document d’aménagement commercial qui sera approuvé par le ou les préfets de région concernés.
Article 5 : objectif et contenu des documents
Le document d’aménagement commercial adapte, aux spécificités locales et dans des limites fixées par décret en conseil d’état, la nature des activités relevant des quatre niveaux d’envergure, d’activité commerciale et cela dans le respect des objectifs de développement durable, d’aménagement du territoire et de libre concurrence en prenant en considération sur le territoire.
Cette répartition se fera en tenant compte des différents niveaux d’envergure 1 à 4.
Article 6 : volet commerce des SCOT
Ils délimiteront :
- les secteurs, notamment de cœur de ville ou les implantations commerciales ne sont pas réglementées par le schéma de cohérence territoriale.
- les secteurs ou les implantations ou transformations des activités commerciales des niveaux 2, 3 et 4 d’envergure sont autorisées sous réserves du respect de conditions qu’il fixe, notamment en ce qui concerne l’existence de transports collectifs, le respect de normes environnementales.
Article 7 : déclaration de travaux ou permis de construire pour activités commerciales.
Une déclaration de travaux ou un permis de construire sont nécessaires pour, dans un bâtiment, tous travaux destinés à créer, élargir ou à modifier une activité commerciale.
Article 8 : obligation des co-exploitants
Sur cet article, Monsieur CHARIE, prévoit surtout l’esprit de la distribution à savoir, pour des opérations collectives immobilières et foncières proposées ou accompagnées par la collectivité territoriale directement concernée, concernant un ensemble d’activités commerciales indépendantes les unes des autres d’un périmètre géographique strictement limité, si 75 % des propriétaires ou des locataires des activités commerciales de ce périmètre sont d’accord pour s’engager dans le projet, cette décision s’impose à tous les autres situés dans ce périmètre.
Article 9 : comité de déploiement

Il est crée un comité national de déploiement pour une durée de trois ans éventuellement renouvelable une fois pour faciliter et impulser la mise en œuvre de la présente loi, donner des avis sur la conformité ou l’orientation des applications locales et développer les actions nationales nécessaires ;

Article 10 : abrogation et période transitoire

La loi Royer du 27 décembre 1973 serait abrogée au plus tard deux ans après la publication de la nouvelle loi sur l’ensemble du territoire national ou préalablement par territoire concerné dès la mise en conformité des PLU avec le document d’aménagement commercial ou, pour les permis de construire des activités commerciales de niveau 3 et 4 d’envergure dès l’approbation du DAC

Article 11 : commission de recours à la délivrance de permis de construire

Elle concernerait les activités commerciales de niveau 3 ou 4 d’envergure, sa saisine devrait intervenir dans un délai de deux mois à compter de la date de délivrance du permis de construire ou de la décision préalable faisant grief.
La commission se prononce dans un délai d’un mois, ces décisions motivées s’imposent au requérant et sont susceptibles d’un pourvoi en cassation formé devant le conseil d’état.

PREMIERE REACTION CONCERNANT LE RAPPORT CHARIE SUR L’URBANISME COMMERCIAL
Dans un communiqué du 20 mars 2009, la fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé – PROCOS – soutient les orientations du rapport CHARIE en particulier le pragmatisme des 18 programmes locaux qui permettront une mise en œuvre rapide sur le terrain de cette nouvelle approche de l’urbanisme commercial.
« C’est en effet, une vraie révolution culturelle que propose le comité de mission au parlement : le commerce sera désormais une composante structurante et plus uniquement une résultante, des politiques d’aménagement du territoire, au même titre que l’habitat ou les transports.
Au-delà du commerce, c’est une réflexion essentielle sur la maîtrise du foncier, le rôle des élus et la gouvernance des territoires qui est engagée ».

Le rapport CHARIE et ses conséquences sur l’urbanisme commercial seront largement analyséslors de la journée de formation du :

MARDI 7 AVRIL 2009
Sur le thème :
URBANISME COMMERCIAL – FONDAMENTAUX ET ACTUALITE

Ils seront également intégrés et évoqués lors des différentes journées sur le thème : L’ACTUALITE EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE
Et notamment sur les conséquences directes et immédiates qu’ils peuvent avoir en urbanisme commercial et dans les clauses des nouveaux baux :

Marseille : Jeudi 16 avril - (hôtel Pullman Palm Beach)

Lyon : Mercredi 22 avril - (hôtel Villa Florentine)

Toulouse : Vendredi 24 avril - (Grand Hôtel de l’Opéra)

Paris : Lundi 27 avril - (AFAC – Paris 5ème)

Cette réforme à venir ne peut être occultée lorsque l’on évoque les centres commerciaux, les cessions de fonds de commerce, cessions de droit au bail et valeur locative et dans cet optique, ce rapport sera également intégré dans les deux formations suivantes :

Mardi28 avril 2009 : baux commerciaux et centres commerciaux – fondamentaux et actualité

Lundi 11 mai : cession de fonds de commerce

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Cette journée de formation se déroulera dans notre centre de formation situé à Paris 5ème arrondissement ; 8, rue des 3 portes moyens d'accès : RER ligne B et C station ST MICHEL NOTRE DAME
métro ligne 10 : station MAUBERT MUTUALITE- PARKING : RUE LAGRANGE
Le plan d'accès vous sera envoyé dès après l'inscription.

Les frais de participation par personne sont :

- Pour une journée d'étude d'un montant de : Hors taxe : 700,00 € -comprenant le petit déjeuner d'accueil, les pauses et le déjeuner

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