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ACTUALITE EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE :
LOI DE MODERNISATION DE L’ECONOMIE
REFORME DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX




Dans le cadre du projet de loi de modernisation de l’économie, actuellement en discussion en première lecture à l’assemblée nationale, 3 amendements viennent d’être votés par les députés ayant une incidence directe sur le statut des baux commerciaux ; Ce texte déclaré d’urgence, viendra en première lecture au Sénat dans la seconde quinzaine du mois de juin et dans la mesure ou il n’est donc pas prévu de seconde lecture, en commission mixte paritaire, la deuxième ou la troisième semaine du mois de juillet ;

Les trois modifications concernant le statut des baux commerciaux ont, pour l’une d’entre elles concernant le nouvel indice ILC, été adoptées à l’unanimité et les deux autres mises aux voix également adoptées.

Il est fort peu probable que ces trois points soient remis en cause par le sénat et ils rentreront vraisemblablement en application dès après la publication du projet LME au JO soit donc pour la rentrée de septembre.


CREATION D’UN NOUVEL INDICE DE REFERENCE EN MATIERE DE BAUX COMMERCIAUX – L’INDICE DES LOYERS COMMERCIAUX – ILC
Au mois de décembre, un accord a été passé entre différentes organisations professionnelles représentatives des propriétaires bailleurs de locaux commerciaux dont la CNCC, l’UNPI et la FSIF et des associations de locataires commerçants dont PROCOS.

Cet accord avait pour objectif de créer un nouvel indice ILC constitué de trois composantes à savoir pour 50 % l’indice des prix à la consommation (IPC) pour 25 % l’indice du coût de la construction (ICC) et pour 25 % l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur (ICAV).

Ce nouvel indice était en contradiction avec un article du code monétaire et financier et deux articles du code de commerce, ceux-ci sont désormais modifiés, il s’agit de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, de l’article L. 145-34 et de l’article L. 145-38 du code de commerce.

Le projet LME autorisera donc pour l’avenir la mise en œuvre contractuelle dans les baux commerciaux de l’indice des loyers commerciaux alternativement avec l’indice du coût de la construction.

 

PROFESSIONS LIBERALES – BAIL PROFESSIONNEL – APPLICATION VOLONTAIRE DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX
Depuis de très nombreuses années de très nombreux contentieux ont été générés sur le problème de l’application volontaire du statut des baux commerciaux pour les professions libérales et les conditions dans lesquelles le locataire peut déroger à l’article 57 A ; Aucune des solutions pratiques qui avaient été envisagées ne s’avérait totalement satisfaisante et laissait toujours planer la possibilité pour le locataire de revenir sur le bail qu’il avait signé, de demander l’application du bail professionnel et de ce fait, de pouvoir donner congé à son propriétaire en ayant simplement l’obligation de l’en aviser six mois à l’avance, même s’il avait été signé un bail de trois ans ou plus ferme ;
Cet amendement validé et voté par l’assemblée nationale ouvre aux professionnels libéraux un choix s’agissant du type de baux pour lequel ils pourront opter conventionnellement :


  • Soit le régime des baux professionnels soumis à l’article 57 – A de la loi n° 86 – 1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, modifiée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui concerne les locaux à usage d’habitation.

  • Soit le régime des baux soumis conventionnellement au statut des baux commerciaux si les parties ont adopté ce régime.


De ce fait, le I/ de l’article L. 145-2 du code de commerce qui vise les dispositions s’appliquant au statut des baux commerciaux est complété par un 7èment ainsi rédigé :

« par dérogation aux dispositions de l’article 57A de la loi n° 86 – 1290 du 23 décembre 1986…. aux baux de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime ».

Il convient de noter que cette modification ne concerne que les locaux à affectation commerciale et ne sont donc pas visés ceux de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

 

CONGE SANS OFFRE DE RENOUVELLEMENT ET AVEC INDEMNITE D’EVICTION DU BAILLEUR – VERSEMENT DE L’INDEMNITE – DELAI LAISSE AU LOCATAIRE POUR QUITTER LES LIEUX
L’article L. 145-29 du code de commerce prévoit actuellement qu’à partir du moment ou le bailleur a versé l’indemnité d’éviction entre les mains du locataire celui-ci dispose d’un délai de quinzaine pour quitter les lieux.
Dans le cadre de cet amendement adopté par les députés, il a été considéré que le délai pour que le commerçant ou l’artisan devant quitter les lieux le fasse dans de bonnes conditions, est trop bref.
C’est la raison pour laquelle, le délai a été porté de 15 jours à deux mois et l’article L. 145-29 du code de commerce est ainsi rédigé : « A l’expiration d’un délai de deux mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre.


 

Ces différents points seront évoqués lors de la conférence du :
MERCREDI 18 JUIN
sur le thème :
L’ACTUALITE EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE
Conférence 9 à 13 h




Cette conférence de 4 h permettra de faire le point sur des problèmes d’actualité fondamentaux en immobilier d’entreprise ayant une incidence sur l’activité journalière des professionnels.


Présentation de l’animateur :

Avocat de formation, spécialisé dans les baux commerciaux, les fonds de commerce et les montages d’opérations immobilières avec une expérience professionnelle de près de 30 ans ; depuis deux ans, consultant en baux commerciaux intervenant notamment pour des foncières et investisseurs sur les montages d’opérations du permis de construire jusqu’à l’état des lieux, remise des clefs dans les opérations sur les baux en état futur d’achèvement en centres commerciaux et entrepôts ; consultant sur l’élaboration et l’évolution des nouveaux baux ainsi que la modification de certaines clauses en fonction de la jurisprudence de la cour de cassation (loyer binaire – bail ERP – clause compromissoire, clauses charges et mise en conformité, droit de préférence, droit de préemption).

Il est également enseignant et professionnel de la formation depuis plus de 20 ans et responsable pédagogique du centre AFAC



Descriptif :

Cette conférence de 4 h permettra de faire le point sur des problèmes d’actualité fondamentaux en immobilier d’entreprise ayant une incidence sur l’activité journalière des professionnels.


Sujets traités lors de cette conférence :


Sera également traité lors de cette conférence, les différentes mesures du projet LME voté à l’assemblée nationale ayant une incidence sur l’actualité en immobilier d’entreprise et notamment l’indice ILC, le bail commercial pour les professions libérales et le délai laissé au locataire pour quitter les lieux après paiement de l’indemnité d’éviction.


  • La réforme de l’urbanisme commercial (loi de modernisation de l’économie)

    • modernisation de la législation applicable à l’équipement commercial

    • modifications du code de commerce sur l’urbanisme commercial

    • réforme de la taxe d’aide au commerce et à l’artisanat

    • création d’une autorité de concurrence



  • L’indice ILC en immobilier d’entreprise(réforme du statut des baux commerciaux prévue dans la loi de modernisation de l’économie).

    • le protocole signé entre certains propriétaires et certains locataires

    • le devenir de l’avenant n° 1

    • la réforme du statut des baux commerciaux

    • la modification de l’article L.112-3 du code monétaire et financier



  • Le droit de préemption des communes sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux.

    • la loi Dutreil

    • le décret d’application de la loi Dutreil

    • le nouveau formulaire CERFA



  • Le point sur la loi handicap pour les ERP et IOP existants ainsi que pour les constructions nouvelles

    • le comportement des commissions départementales et des commissions locales

    • l’audit sur les bâtiments existants



  • Loi handicap et locaux à usage de bureaux

    • la situation en l’absence de publication du décret

    • la situation pour les bâtiments existants

    • la situation pour les constructions nouvelles



  • Les futurs réglementations environnementales et énergétiques (grenelle de L’environnement et bâtiments, rapport Pelletier janvier 2008 et DPE)

    • mesures à court terme (1 an) sur les bâtiments existants en tertiaire

    • mesures à moyen terme (3 ans) sur les bâtiments existants en tertiaire





  • Projet de loi Borloo – grenelle de l’environnement 1 et son incidence en immobilier d’entreprise


Remise d’un support très complet reprenant tous les sujets de référence avec textes et commentaires


Ce programme pourra être complété en fonction de l’actualité législative, réglementaire et jurisprudentielle.
 









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