Association pour la Formation et l’Aide à la Connaissance. Vous pouvez vous abonner gratuitement à cette lettre. Pour consulter notre calendrier et nos programmes de formation : Contact email : afac@afac-formation.com 8, rue des 3 portes 75005 Paris Tél. 01 44 07 06 84 - Télécopie 01 46 34 26 89

NUMERO JUIN 2008

SPECIAL REGLEMENTATION PROFESSIONS IMMOBILIERES JURISPRUDENCE DE LA COUR DE CASSATION JANVIER A JUIN 2008

AGENT IMMOBILIER – MANDAT – MANDAT APPARENT – LIMITES – ARRET DE LA COUR DE CASSATION – 1ère CHAMBRE CIVILE DU 31 JUILLET 2008 – A RAPPROCHER DE L’ARRET DU 5 JUIN 2008 Le mandat apparent ne peut tenir en échec les règles impératives posées par les articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 qui disposent pour les deux premiers de ces textes, que les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant leur concours d’une manière habituelle, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives, notamment à la vente d’immeubles doivent être rédigés par écrit, et, pour le troisième, que le titulaire de la carte professionnelle « transactions sur immeubles et fonds de commerce » doit détenir un mandat écrit précisant son objet et qui, lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, fait expressément mention de celle-ci. AGENT COMMERCIAL – AGENCE IMMOBILIERE – URSSAF – CHAMP D’APPLICATION – ARRET DE LA COUR DE CASSATION – 2ème CHAMBRE CIVILE DU 7 FEVRIER 2008 Cet arrêt rappelle qu’il résulte de l’article L. 311-11 du code de la sécurité sociale et de l’article L. 120-3 du code du travail que les personnes physiques immatriculées au registre des agents commerciaux ne relèvent du régime général de la sécurité sociale que s’il est établi que leur activité les place dans un lien de subordination juridique permanent à l’égard d’un donneur d’ordre ou d’un donneur d’ouvrage. MANDAT – CLAUSE DU MANDAT – LIMITE DES POUVOIRS – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 12 FEVRIER 2008 A défaut d’une clause expresse, le mandat donné à une agence immobilière est un mandat d’entremise au sens de l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 et ne confère donc à l’agence immobilière ni le pouvoir d’aliéner le bien, ni celui de représenter le vendeur pour conclure la vente. UNION DE SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES – GESTIONNAIRE PROFESSIONNEL – HONORAIRES – FIXATION MANDAT – ARRET DE LA COUR DE CASSATION – 3ème CHAMBRE CIVILE DU 27 MARS 2008 Le gestionnaire professionnel d’une union de syndicats de copropriétaires ne peut demander ni recevoir directement ou indirectement, d’autres rémunérations à l’occasion des opérations de gestion immobilière que celles dont les conditions sont précisées dans un mandat écrit préalable à sa désignation ou dans la décision de nomination. La 3ème chambre civile avait précédemment dans un arrêt du 12 juin 1991 et dans un arrêt du 27 mars 2008 rappelé l’absence de droit à rémunération du mandataire professionnel qui ne justifie ni d’un mandat écrit, ni d’une décision de nomination ayant fixée sa rémunération préalablement à l’accomplissement de sa mission. CONTRAT D’AGENT COMMERCIAL A DUREE DETERMINEE – RESILIATION – INDEMNITE – RUPTURE ABUSIVE – NON – ARRET DE LA COUR DE CASSATION – 1ère CHAMBRE CIVILE DU 10 AVRIL 2008 Par un acte sous-seing privé intitulé « contrat d’agent commercial » un agent immobilier a donné pour une durée de 12 mois « un mandat permanent de démarcher, négocier les biens immobiliers dans le cadre de la législation en vigueur ». L’agent immobilier décide de ne pas renouveler ce mandat ; l’agent commercial l’assigne en paiement d’une indemnité pour rupture abusive. La cour d’appel de Bordeaux lui donne gain de cause en considérant qu’après une lettre de remontrances, l’agent commercial avait rempli consciencieusement sa mission. La cour de cassation casse cet arrêt. En effet, le mandat litigieux conclu pour une durée déterminée étant venu à expiration, le seul refus de le renouveler ne pouvait ouvrir droit à indemnité. AGENT IMMOBILIER – DROIT A COMMISSION – ARRET DE LA COUR DE CASSATION ASSEMBLEE PLENIERE DU 9 MAI 2008 – COMMUNIQUE DE LA COUR DE CASSATION Un couple qui avait usé d’une fausse identité pour visiter un appartement s’est ensuite adressé directement au vendeur pour en faire l’acquisition sans passer par l’agent immobilier qui lui avait fait découvrir le bien. Privé du paiement de sa commission, l’agent immobilier a assigné les acquéreurs. La cour d’appel d’Aix en Provence a condamné le couple d’acquéreurs sur le fondement de l’article 1382 du code civil, a verser à l’agent immobilier une somme égale au montant de la commission stipulée au contrat de mandat vente que lui avait consenti le vendeur. Elle a jugé que les acquéreurs avaient commis une faute qui avait privé l’agent immobilier de son droit à commission et que le préjudice subi par celui-ci était au moins égal au montant de la commission. L’arrêt de la cour d’appel a été cassé le 27 avril 2004 par la première chambre civile de la cour de cassation qui a considéré que la commission n’étant pas due par les acquéreurs, l’agence ne pouvait se prévaloir à leur encontre d’un quelconque préjudice. L’affaire ayant été renvoyée devant la cour d’appel de Nîmes, celle-ci a de nouveau condamné les acquéreurs à verser à l’agent immobilier une somme égale au montant de la commission aux motifs que par leurs manœuvres frauduleuses, consistant en l’emprunt d’une fausse identité, ils avaient fait faire perdre à l’agent immobilier la commission qu’il aurait pu exiger du vendeur s’il avait été associé à l’acte de vente. Cette décision est confirmée par l’assemblée plénière de la cour de cassation. Dans un arrêt du 9 mai 2008, la plus haute formation de la cour de cassation affirme que même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier par l’entremise duquel, il a été mis en rapport avec le vendeur qu’il avait mandaté, doit sur le fondement de la responsabilité délictuelle réparation à cet agent immobilier de son préjudice. L’assemblée plénière sur les conclusions conformes du premier avocat général, approuve par conséquent la cour d’appel de Nîmes qui ayant relevé que l’agent immobilier à une période ou il était titulaire d’un mandat de vente, avait fait visiter l’appartement à des personnes qui avaient ensuite acquis le bien à un prix conforme à leur offre « net vendeur » à l’insu de l’intermédiaire avait fait ainsi ressortir la connaissance par ces derniers, du droit à rémunération de l’agent immobilier. Elle a pu en conséquence retenir que les manœuvres frauduleuses utilisées par les acquéreurs consistant en l’emprunt d’une fausse identité pour l’évincer de la transaction immobilière avaient fait perdre à celui-ci la commission qu’il aurait pu exiger du vendeur. Elle était donc fondée à les condamner à lui payer des dommages et intérêts. Source : cassation assemblée plénière – 9 mai 2008 – communiqué de la cour de cassation. La visite du bien avait été réalisée les 11 et 12 octobre 1990 et la vente par acte authentique du 6 mars 1991…… MANDAT – COMMISSION CHARGE ACQUEREUR – CONDITIONS – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 3 JUIN 2008 Il avait été stipulé dans le mandat que la commission serait à la charge de l’acquéreur et relevé que la promesse signée le 25 octobre 2004 mentionnait les conditions de rémunération de l’agent immobilier qui prêtait son concours à la vente, la juridiction de proximité en a déduit, a bon droit, sans violer l’article 1165 du code civil, que Monsieur X…. était tenu au paiement de la commission. MANDAT – MANDAT DE GESTION IMMOBILIERE – MANDAT APPARENT – NON – MANDAT ECRIT OBLIGATOIRE – ARRET DE LA 1ère CHAMBRE CIVILE DE LA COUR DE CASSATION DU 5 JUIN 2008 – 04 – 16.368 Les locataires d’une maison à usage d’habitation avaient reçu d’une société de gestion immobilière un congé avec offre de vente, celui-ci ayant été accepté par lettre recommandée. Le même jour, la société de gestion immobilière leur faisait part du retrait de cette offre ; Ils ont assigné le propriétaire et la société de gestion immobilière en demandant qu’il soit constaté que la vente était parfaite. La cour d’appel de Toulouse a fait droit à leurs prétentions à l’encontre du propriétaire et a condamné la société de gestion immobilière à payer à celui-ci des dommages et intérêts, en considérant que le propriétaire était engagé par l’offre de vente délivrée à ses locataires, que la vente était parfaite et en se fondant sur l’existence d’un mandat apparent en retenant que les locataires pouvaient légitimement croire que la société de gestion immobilière avait le pouvoir de gérer le bien et de délivrer un congé pour vente au nom du bailleur. La cour de cassation a cassé cet arrêt sur le visa des articles 1er et 6 de la loi Hoguet et de l’article 64 de son décret d’application. En effet, selon les dispositions des deux articles de la loi Hoguet qui sont d’ordre public, les conventions conclues avec des personnes physiques ou morales qui d’une manière habituelle se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives notamment à la gestion immobilière doivent être rédigées par écrit. Que selon l’article 64 du décret, le titulaire de la carte professionnelle « gestion immobilière » doit détenir à moins qu’il représente la personne morale qu’il administre, un mandat écrit qui précise l’étendue de ses pouvoirs et qui l’autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs à l’occasion de la gestion dont il est chargé ; qu’il en résulte que la preuve de l’existence et de l’étendue du mandat de gestion immobilière délivré à un professionnel ne peut être rapportée que par écrit et que le mandat apparent ne peut tenir en échec ces règles impératives. AGENT IMMOBILIER – DEVOIR DE CONSEIL – OBLIGATION D’INFORMATION – ARRET DE LA COUR DE CASSATION – 1ère CHAMBRE CIVILE DU 5 JUIN 2008 – 07-12.237 Un compromis de vente est signé par l’entremise d’un agent immobilier avec en plus une « lettre d’intention » du vendeur de céder à titre gracieux la jouissance d’un emplacement de parking pour une durée égale à une procédure en cours contre un tiers et la possibilité de l’acquérir à l’issue de cette période en leur laissant un délai de 40 jours pour prendre partie. Le jugement considère que l’emplacement est en fait la propriété de ce tiers. Les acquéreurs agissent notamment en résolution de compromis et restitution des fonds versés à l’agence immobilière. La cour d’appel d’Aix en Provence, n’accueille pas leur demande, la cour de cassation casse l’arrêt. En effet, il appartenait à l’agent immobilier d’informer l’acquéreur sur la portée de la « lettre d’intention » et sur l’incertitude de l’existence du droit de propriété de l’auteur. PROMESSE DE VENTE – CHEQUE DEDIT – DEPOT TARDIF – RESPONSABILITE DE l’AGENT IMMOBILIER – ARRET DE LA COUR DE CASSATION – 1ère CHAMBRE CIVILE DU 5 JUIN 2008 – 07-12.562 Après signature d’une promesse, l’acquéreur remet un chèque d’un montant correspondant à la somme due conformément à la clause pénale. Le tireur fait opposition au chèque avant que l’agent immobilier ne l’ait présenté à l’encaissement. Selon la cour de cassation, le séquestre conventionnel ne doit conserver et administrer la chose confiée que dans la mesure que commandent la nature de celle-ci et l’étendue de sa mission, de sorte que l’agent immobilier ayant reçu un chèque avec mission de l’encaisser, qui a commis une faute en mettant tardivement ce chèque resté impayé, à l’encaissement, est tenu, non pas de restituer une somme qu’il n’a jamais eu en sa détention, mais seulement de réparer le préjudice résultant pour les vendeurs de la perte d’une chance d’obtenir le paiement de ce chèque. Ces différents arrêts seront évoqués et intégrés lors de la journée de formation du : VENDREDI 27 JUIN 2008 SUR LE THEME : LE POINT SUR LA REGLEMENTATION PROFESSIONNELLE EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE ET EN IMMOBILIER D’HABITATION - DEVOIR DE CONSEIL ET OBLIGATION D’INFORMATION

Ce flash est envoyé à nos 32 579 abonnés

POUR TOUS RENSEIGNEMENTS - DEMANDE DE PROGRAMMES DETAILLES OU INSCRIPTION (s) email : afac@afac-formation.com -: Tél. : 01 44 07 06 84 - Fax : 01 46 34 26 89 web : www.afac-formation.com ORGANISATION Cette journée d'étude se déroulera au centre de formation AFAC situé à Paris 5ème - 8, rue des 3 portes moyen d'accès : RER ligne B et C station ST MICHEL NOTRE DAME métro ligne 10 : station MAUBERT MUTUALITE - PARKING : RUE LAGRANGE

AFAC – association pour la formation et l'aide à la connaissance – 8, rue des 3 portes– 75005 PARIS. Tél. 01 44 07 06 84 - N° siret : 440 656 932 00017 APE : 804 C agrément : 1175358037

Si vous ne souhaitez plus recevoir de messages de notre part, connectez-vous sur www.lettre-afac.com/pages/gestion_abonnement.php

Conception réalisation multimedia : www.iconeweb-immobilier.com