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NUMERO MARS 2009 BAUX COMMERCIAUX ET ENTREPOTS

ARRET RECENT – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 9 DECEMBRE 2008 N° POURVOI : 07 – 1922O Concernant le problème du droit au renouvellement pour les baux à usage d’entrepôt, cet arrêt qui porte plus précisément sur le problème de l’immatriculation au registre du commerce du locataire lors du renouvellement pourrait être utilisé pour permettre au locataire pour un local à usage d’entrepôt d’avoir en fin de bail dans toutes les hypothèses un droit au renouvellement bien que n’ayant ni clientèle, ni fonds de commerce, ni propriété commerciale. En effet, dans cet arrêt la cour de cassation confirme un arrêt de la cour d’appel de Paris, du 27 juin 2OO7 et rejette le pourvoi en précisant : « la cour d’appel, qui, sans se fonder sur le défaut d’immatriculation du preneur au registre du commerce, a constaté que le contrat de bail comprenait une clause de destination mentionnant que le bien loué ne pourra servir à la locataire que pour l’entraînement et la pratique d’activités sportives et de culture physique, à l’exclusion de tout autre type d’activité, et en a exactement déduit que ce contrat était un contrat civil par nature et a pu retenir que le fait pour les bailleurs d’avoir signé un bail comportant des dispositions commerciales avec un non commerçant caractérisait leur volonté d’étendre ce statut à la situation en cause ; La cour d’appel a exactement retenu que dès lors que le bail n’était commercial que par l’effet de la volonté des parties, qui avaient choisi ce statut en toute connaissance de cause, l’absence d’immatriculation du preneur au jour de la délivrance du congé n’était d’aucune conséquence. REGLEMENTATION JURIDIQUE – ACTUALITE JURISPRUDENTIELLE Il convient tout d’abord de déterminer précisément la notion juridique et technique « d’entrepôts », une confusion est souvent faite dans la mesure où en pratique, il est très rare de disposer d’une surface de stockage dédiée à une seule typologie d’activité. L’entrepôt désigne habituellement le lieu où sont stockées des marchandises dans des buts précis ; il s’agit d’une zone banalisée de stockage de masse où les palettes sont entreposées en l’état en fonction de règles d’implantation précises en attente d’un ordre de transfert pour être utilisées ; le magasin est une zone où les emplacements de palettes sont affectés et où les opérateurs viennent se servir dans le conditionnement en fonction de leurs besoins. La commercialisation des entrepôts donne lieu soit à la signature d’un bail dérogatoire, d’un bail civil où plus régulièrement d’un bail commercial de 9 ans ou plus, dans la mesure où dans la réglementation sur les baux commerciaux les entrepôts sont assimilés aux commerces, il est particulièrement important d’analyser la nature juridique de ce bail au regard de la jurisprudence de la cour de cassation. Plusieurs problèmes se posent au niveau de la propriété commerciale, du renouvellement et de la détermination du loyer. S’agit-il d’un local monovalent ? En cas de local accessoire à un local principal, bénéficie-t-il du droit au renouvellement ? La notion de clientèle et d’immatriculation au registre du commerce peut également déterminer l’existence de la propriété commerciale et du droit à renouvellement ou indemnité d’éviction. Le local principal est celui dans lequel la clientèle est reçue et ou les actes de commerce sont accomplis ; On admet aujourd’hui qu’un local accessoire est celui qui donne lieu à un contrat de bail distinct de celui qui peut avoir été signé pour le local principal et dans lequel ne sont pas menées les opérations commerciales de l’entreprise mais qui est utile ou indispensable ; il s’agit notamment d’entrepôts, de remises, et de dépôts. Lors du renouvellement il faut vérifier si l’exploitation du fonds n’est pas compromise par la privation du local, rechercher si l’activité risque d’être mise en péril ; la cour de cassation fonde sa jurisprudence sur le caractère nécessaire du local en vérifiant si la perte du local est de nature à affecter fondamentalement l’activité, s’il en va de son existence même. Ce n’est pas le cas lorsque l’exploitation serait seulement moins aisée ou plus onéreuse. Ce caractère nécessaire est apprécié à la date du congé ; la jurisprudence de la cour de cassation vérifiant simplement si les juges du fonds et les cour d’appels ont bien répondu à ces différentes questions. ENTREPOTS ET LOCAUX MONOVALENTS L’article L. 145-36 du code de commerce précise : « les éléments permettant de déterminer le prix des baux, des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en conseil d’état ». Sur un bail de 9 ans à usage d’entrepôt, le prix lors de renouvellement sera donc fondamentalement différent selon que l’entrepôt est ou non classé dans la catégorie des locaux monovalents. Seul, un arrêt ancien de la cour de cassation répond à la question, il s’agit d’un arrêt de la troisième chambre civile de la cour de cassation du 12 octobre 1976 qui précise : « un hangar n’est pas un local construit en vue d’une seule utilisation au sens de l’article 23 -8 du décret du 30 septembre 1953, dès lors qu’il peut servir aussi bien d’atelier que d’entrepôt ». Cet arrêt ancien ne permet pas de répondre d’une manière définitive à la question concernant l’éventuel caractère monovalent des entrepôts. Un arrêt de la cour de cassation de la 3ème chambre civile du 8 mars 2005 bien que ne concernant pas les entrepôts détermine la qualification de monovalence. Celle-ci n’étant plus une notion de plein droit mais ne peut être retenue sans rechercher si les locaux peuvent être affectés à une autre destination sans des travaux importants ou des transformations couteuses ; cet arrêt impose cette recherche alors même que les locaux avaient été initialement édifiés en vue d’un usage spécifique ; la recherche du critère de monovalence est donc impérative même si celui-ci semble apparemment rempli. Très peu d’entrepôts devraient donc dans l’avenir être qualifiés de monovalents ; Enfin, si plusieurs activités sont exercées dans les mêmes locaux, (entrepôt + bureaux) la qualification « entrepôt » subsistera, pas de déplafonnement automatique. La monovalence ne serait donc possible qu’avec deux conditions : - Impossibilité d’affecter les locaux à une autre destination sans des travaux importants et coûteux. - Chacune des différentes activités drainant la même clientèle. ENTREPOTS – LOCAL PRINCIPAL – LOCAL ACCESSOIRE – EXPLOITATION D’UN FONDS DE COMMERCE – IMMATRICULATION AU REGISTRE DU COMMERCE Le bailleur de locaux à usage d’entrepôts peut dans plusieurs hypothèses donner congé au locataire avec refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction. Plusieurs critères jurisprudentiels successifs sont à envisager : La notion de local accessoire Pour que le preneur conserve ses droits, il faut que la privation du local accessoire soit de nature à compromettre l’exploitation du fonds et que celui-ci présente un caractère nécessaire ou indispensable. C’est au locataire qui demande le droit au renouvellement pour un local accessoire d’apporter la preuve du caractère nécessaire et indispensable de celui-ci à son activité. Dans un arrêt de la cour de cassation, 3ème chambre civile du 4 mai 1994, la cour de cassation confirmait un arrêt de la cour d’appel de Paris, ayant admis le congé donné par un bailleur avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction. En effet, les locaux accessoires étaient destinés à usage d’entrepôts et service après vente sans réception habituelle de clientèle et qu’il n’avait pas été démontré que la privation des locaux était de nature à compromettre l’exploitation du fonds de commerce. L’exploitation d’un fonds Deux arrêts récents de la cour de cassation rappelle que pour pouvoir bénéficier du statut des baux commerciaux une des conditions est l’exploitation d’un fonds de commerce par le preneur. Cette obligation résultant de l’article L. 145-1 du code de commerce. Dans un arrêt de la cour de cassation, 3ème chambre civile, du 16 juin 2004, il est rappelé que les locaux loués étaient constitués d’un entrepôt de stockage et de bureaux, que le bail précisait qu’ils seraient à usage d’entreposage de produits de grande consommation, que le preneur n’avait jamais eu l’intention d’exploiter un magasin de vente dans ses locaux, qu’il n’était pas contesté qu’aucune clientèle n’y avait été reçu et qu’en conséquence, les locaux ne constituaient pas le lieu d’exploitation d’un fonds de commerce. Dans un autre arrêt de la cour de cassation, 3ème chambre civile du 19 janvier 2005, la cour de cassation rappelait que le statut des baux commerciaux s’applique aux baux de locaux stables et permanents dans lesquels est exploité un fonds de commerce ou un fonds artisanal. Ces fonds se caractérisant par l’existence d’une clientèle propre au commerçant ou à l’artisan. Immatriculation au registre du commerce Jusqu’en 2003, la cour de cassation considérait que le statut des baux commerciaux ne pouvait s’appliquer qu’avec une condition supplémentaire à savoir l’immatriculation au registre du commerce du preneur au moment où le congé lui était délivré et que si tel n’était pas le cas, il était ainsi privé de son droit à renouvellement ou à indemnité d’éviction. Deux arrêts reviennent sur cette jurisprudence. Un arrêt de la cour de cassation 3ème chambre civile du 29 septembre 2004 précise : « dès lors que la radiation du preneur du registre du commerce et des sociétés est intervenue après la date d’expiration du bail, le bailleur ne peut lui denier le bénéfice du statut des baux commerciaux pour défaut d’immatriculation. Un autre arrêt de la cour de cassation 3ème chambre civile, du 9 février 2005 va encore plus loin en précisant : en cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux, l’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés n’est pas une condition impérative de son droit au renouvellement. Un autre arrêt du 9 décembre 2008 de la cour de cassation concernant une application volontaire du statut des baux commerciaux, précise que le bail n’était commercial que par l’effet de la volonté des parties qui avaient choisi ce statut en toute connaissance de cause et que de ce fait, l’absence d’immatriculation du preneur au jour de la délivrance du congé, n’était d’aucune conséquence. En s’inspirant de cet arrêt, il serait peut-être possible de développer une argumentation qui consisterait à préciser que dans le cadre des entrepôts il s’agit d’une application volontaire du statut et que de ce fait, l’absence de propriété commerciale lors du renouvellement n’est pas une cause de refus de renouvellement. ENTREPOTS – SYSTEME DE VIDEO SURVEILLANCE – JURISPRUDENCE DE LA CHAMBRE SOCIALE DE LA COUR DE CASSATION Concernant les dispositifs de contrôle ou de vidéo surveillance installés dans une entreprise, ceux-ci doivent être portés à la connaissance des instances représentatives du personnel. Par un arrêt du 20 novembre 1991, la chambre sociale de la cour de cassation a considéré que ; « si l’employeur a le droit de contrôler et de surveiller ses salariés pendant le temps de travail, tout enregistrement quels qu’en soient les motifs, d’images ou de paroles à leur insu constitue un mode de preuve illicite ». Par un autre arrêt du 22 mai 1995, de la même chambre de la cour de cassation, cette solution a été confirmée en l’élargissant à tout dispositif de contrôle ou de surveillance : « si l’employeur a le droit de contrôler ou de surveiller l’activité de son personnel durant le temps de travail, il ne peut mettre en œuvre un dispositif de contrôle qui n’a pas été préalablement porté à la connaissance des salariés ». Un arrêt en date du 15 mai 2001 prend une position identique pour une vidéo surveillance installée près du distributeur de boissons et le recours à une société de surveillance à l’insu des salariés. La cour de cassation chambre criminelle le 19 mai 2004 précisait la notion de l’usage pour lequel a été prévu un équipement et le détournement de cet usage. Dans cet arrêt il était rappelé qu’un employeur ne peut utiliser les enregistrements de communications téléphoniques de son personnel faits grâce à un autocommutateur parce que ce n’est pas l’usage pour lequel avait été prévu un tel équipement. Concernant les entrepôts, deux arrêts arrivent à déterminer une situation juridique différente, un arrêt de la chambre sociale de la cour de cassation du 31 janvier 2001, précise qu’un système de vidéo surveillance installé dans un entrepôt de marchandises, local où les salariés ne travaillent pas destiné d’abord à sécuriser les lieux d’une entreprise n’ayant pas pour finalité initiale d’enregistrer l’activité des salariés à leurs postes de travail peut constituer au regard du droit disciplinaire de l’employeur un moyen de preuve totalement licite et cela même sans information préalable des salariés. Selon cet arrêt : « L’employeur a toute liberté unilatérale de faire installer un système de vidéo surveillance des entrepôts et des locaux de magasinage dans lesquels les salariés ne sont pas affectés à un poste de travail déterminé. Un arrêt de la cour de cassation, chambre sociale du 19 avril 2005 confirme cette jurisprudence. Si un employeur ne peut mettre en œuvre un dispositif de contrôle de l’activité professionnelle qui n’a pas été portée préalablement à la connaissance des salariés, il peut leur opposer les preuves recueillies par les systèmes de surveillance des locaux auxquels ils n’ont pas accès et n’est pas tenu de divulguer l’existence de procédés installés par les clients de l’entreprise ; qu’ayant constaté que la mise en place d’une caméra décidée par un client, n’avait pas pour but de contrôler le travail des salariés mais uniquement de surveiller la porte d’accès d’un local dans lequel ils ne devaient avoir aucune activité, les enregistrements vidéo litigieux constituent alors un moyen de preuve licite. BAUX COMMERCIAUX – ENTREPOTS – ENVIRONNEMENT – INSTALLATIONS CLASSEES – ELIMINATION DES DECHETS La 3ème chambre civile de la cour de cassation dans un arrêt du 16 mars 2005 précise : « ayant retenu que l’acquéreur d’un terrain qui avait dû procéder à des études sur l’état de la nappe phréatique se prévalait d’une obligation de police administrative qui imposait, nonobstant tout rapport de droit privé, au dernier exploitant d’une installation classée de remettre les lieux en état sous peine de sanctions pénales, la cour d’appel en a exactement déduit que ce manquement invoqué contre le vendeur, revêtait le caractère d’une faute au sens de l’article 1382 du code civil ». Le bailleur peut voir sa responsabilité engagée par les « déchets » que son locataire aurait laissé sur place après la fin du bail même si ’on n’est pas dans le cas d’une ICPE. La cour de justice des communautés européennes dans un arrêt du 7 septembre 2004, va dans ce sens ; en rappelant qu’un sol pollué à la suite de la fuite d’une cuve de stockage constitue bien « des déchets » au sens de la directive européenne du 15 juillet 1975. Elle précise que la charge de l’élimination porte sur : « le producteur des déchets ou la personne physique ou morale qui a les déchets en sa possession ». De ce fait, le propriétaire du terrain, à partir du moment où l’exploitant a disparu devient le détenteur des déchets (code de l’environnement, article L. 541-2) Il devient également responsable de l’aggravation de la situation par son inaction (code de l’environnement, article L. 541 – 3) Il apparaît donc de plus en plus important d’intégrer des clauses spécifiques dans le bail commercial concernant l’évacuation des déchets et les responsabilités relatives aux mesures que l’autorité administrative pourrait décider de prendre à propos de la dépollution du site. Le bail devra également prévoir comment sont traités et délégués les risques pesant sur le bailleur au titre de la remise en état d’une installation classée. La déclaration de cessation d’activité par le preneur déclenche le contrôle préfectoral, elle devra donc être réalisée par tout locataire cessant son activité sur les lieux que ce soit en cours de bail ou en fin de bail. Une clause particulière dans le bail doit le prévoir, accompagnée d’une clause de responsabilité, cédant -cessionnaire, concernant la remise en état du site. Un arrêt de la cour de cassation, 3ème chambre civile, du 16 novembre 2005 va en ce sens. Même si la garantie des vices cachés n’est pas retenue, simplement sur le critère de la prescription de l’action. IMPORTANCE FONDAMENTALE DES NOUVELLES REGLEMENTATIONS PAR RAPPORT A LA SITUATION PARTICULIERE DES ENTREPOTS ET DES PLATES FORMES LOGISTIQUES Dans cet arrêt, la cour d’appel de Nancy avait considéré que la clause du bail qui disposait que le locataire fera à ses frais les réparations nécessaires d’entretien ou autres, y compris les grosses réparations définies à l’article 606 du code civil, n’incluait pas les travaux à entreprendre sur la toiture à partir du moment ou elles ne se limitaient pas à de simples réparations d’entretien mais consistaient en la réfection totale de la toiture en raison de l’ampleur des dégâts et en raison de la présence d’amiante dans ladite toiture, qu’il s’agissait dès lors de travaux de réfection totale. La cour de cassation casse cet arrêt, en effet, la clause mettait à la charge du locataire, les grosses réparations telles que définies à l’article 606 du code civil. Tous ces points seront traités et analysés Lors de la conférence du : MERCREDI 8 AVRIL 2009 (9 à 13 h 00) Sur le thème : BAUX COMMERCIAUX ET ENTREPOTS – FONDAMENTAUX ET ACTUALITE (voir le programme détaillé) Cette lettre est envoyée à nos 40 295 abonnés POUR TOUS RENSEIGNEMENTS - DEMANDE DE PROGRAMMES DETAILLES OU INSCRIPTION (s) email : afac@afac-formation.com -: Tél. : 01 44 07 06 84 - Fax : 01 46 34 26 89 web : www.afac-formation.com   ORGANISATION Cette journée de formation se déroulera dans notre centre de formation situé à Paris 5ème arrondissement ; 8, rue des 3 portes moyens d'accès : RER ligne B et C station ST MICHEL NOTRE DAME métro ligne 10 : station MAUBERT MUTUALITE PARKING : RUE LAGRANGE La convocation et le plan d’accès vous seront envoyés dès après l’inscription Les frais de participation par personne sont : - Pour une conférence d'un montant de : Hors taxe : 450,00 - TTC : 538 € 20 cts - comprenant le petit déjeuner d'accueil et la pause Bulletin d’inscription   AFAC – association pour la formation et l'aide à la connaissance – 8, rue des 3 portes– 75005 PARIS. 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