Association pour la Formation et l’Aide à la Connaissance.


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NUMERO FEVRIER 2010

PANORAMA
ARRETS DE LA COUR DE CASSATION
BAUX COMMERCIAUX
NOVEMBRE 2009 A JANVIER 2010










BAIL COMMERCIAL – SOUS LOCATION – CRITERES – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE – 10 NOVEMBRE 2009 – 0817892

Dans cet arrêt, la cour de cassation rappelle notamment les conditions de la sous location à savoir si la mise à disposition des locaux entraîne le paiement d’un prix ou la fourniture d’une contrepartie.





BAIL COMMERCIAL – CONTRAT DE LOCATION GERANCE – REQUALIFICATION EN BAIL COMMERCIAL – CRITERES - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE – 10 NOVEMBRE 2009 – 08-70110
Un contrat de location gérance de fonds de commerce peut être requalifié en un contrat de bail commercial lorsque le fonds est inexistant au jour de la conclusion du contrat.
Dans le cas d’espèce, le contrat de location gérance est conclu le 27 mai 1992 et le fonds avait été exploité jusqu’à la fin de l’année 1991.
De ce fait l’interruption de l’exploitation n’avait pas été suffisamment longue pour entraîner la disparition du fonds de commerce.






BAIL COMMERCIAL – DESTRUCTION DE LA CHOSE – CLAUSE DU BAIL – CHAMP D’APPLICATION – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 24 NOVEMBRE 2009 - 0818552
Une clause du bail prévoyait qu’en sus du cas fortuit, tout autre cause indépendante de la volonté du bailleur ayant engendré la destruction ou la démolition de la chose pourrait justifier la résiliation de plein droit du bail et écarter tout droit à indemnité au profit du preneur.
Le bailleur tente de faire jouer cette clause mais son argumentation ne sera pas suivie. En effet, une telle clause supposait que le bailleur n’ait joué aucun rôle causal dans la survenance de l’événement ayant précipité la perte de la chose, que tel n’était pas le cas, le bailleur ayant pris la décision d’entreprendre sur un immeuble ancien d’importants travaux de rénovation et d’agrandissement comportant des risques potentiels ; qu’en l’espèce, l’existence des malfaçons et la survenance des graves désordres ayant entraîné la fermeture de l’hôtel n’étaient que la conséquence nullement imprévisible de la décision du bailleur d’entreprendre des travaux.
Que la demande de résiliation du bail pour perte totale de la chose louée par cas fortuit formée par le bailleur devait donc être rejetée.





BAIL COMMERCIAL –ACTIVITES ECONOMIQUES DISTINCTES DANS LES LOCAUX – MONOVALENCE - NON – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 25 NOVEMBRE 2009 – 08-14189

Cet arrêt récent détermine clairement le critère de la monovalence.
L’immeuble avait été construit dans les années 1970 en vue d’une seule utilisation, celle de garage hôtel, cependant depuis 1982, suite à un avenant autorisant la sous location partielle, deux activités distinctes étaient exercées, celle initialement prévue sur cinq niveaux et avec d’importantes difficultés d’exploitation liées à la configuration des locaux, et celle de confection dans les deux étages supérieurs. L’activité de confection n’était ni complémentaire ni inter dépendante de celle de garage hôtel, qu’elle avait une clientèle distincte, qu’elle occupait un quart des locaux et que le bailleur reconnaissait son importance économique en sollicitant la fixation du loyer des deux niveaux sous loués à un montant correspondant à 40 % du loyer total demandé.
Il ressort de ces conditions d’exercice effectif dans les locaux de deux activités économiques distinctes dont aucune n’était l’accessoire de l’autre que la monovalence des locaux ne peut être retenue.






BAIL COMMERCIAL – BAIL DE 9 ANS – CRITERES DE DEPLAFONNEMENT – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 24 NOVEMBRE 2009 – 08-21049

Dans le cadre d’un renouvellement du bail, le bailleur tente d’obtenir le déplafonnement, ces deux arguments seront rejetés.
Le bail initial interdisait au preneur la location gérance, le bailleur a par la suite autorisé le locataire à mettre en location gérance, que cette autorisation donnée lors du renouvellement du bail expiré, n’avait pas entraîné de modification notable des obligations des parties pendant l’exécution du bail à renouveler.
- des travaux avaient été effectués par le locataire consistant en l’installation d’une terrasse close et couverte sur la voie publique, ces travaux ne concernaient que le domaine public et non les lieux loués et cela à titre précaire et ne légitimaient donc pas un déplafonnement.






BAIL COMMERCIAL – GROS TRAVAUX – REPARATIONS LOCATIVES - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 24 NOVEMBRE 2009 – 08-1938

Les locaux loués étaient depuis plusieurs années affectés d’infiltrations résultant du mauvais état de la toiture alors que le bail notait que le preneur n’était tenu que des réparations locatives.

La cour d’appel a pu retenir que le manquement persistant de la bailleresse à rétablir le clos et le couvert, justifiait la résiliation du bail à ses torts exclusifs.






BAIL COMMERCIAL – CLAUSE DESTINATION – OBLIGATION DE DELIVRANCE – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 25 NOVEMBRE 2009 – 08-16734

Un bail commercial est prévu sur un domaine pour l’exploitation d’un centre équestre. Le bail comporte une destination « tous commerces », le maire de la commune rejette une demande de permis de construire présentée par le preneur pour l’édification d’un restaurant au motif que le domaine est situé dans une zone réservée à la production agricole.
Le preneur assigne le bailleur en résolution du bail pour défaut de délivrance en remboursement des travaux réalisés et des loyers versés de mai 1999 à septembre 2000 ainsi qu’en paiement de dommages et intérêts.
La cour d’appel d’Aix en Provence entérine la résolution du contrat mais retient que celle-ci anéantit le contrat rétroactivement et que la société preneuse ne peut réclamer la restitution des loyers versés dans la mesure ou elle a occupé les locaux jusqu’à son départ volontaire le 20 décembre 2000.
La cour de cassation casse cet arrêt en considérant que la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations sur le fondement de l’article 1134 du code civil et de l’article 1719 du même code.





BAIL D’HABITATION – ARTICLE L.631-7 DU CCH – AFFECTATION COMMERCIALE PARTIELLE – CONGE – QUALIFICATION DU BAIL – ARRET DE LA COUR DE CASSATION – 3ème CHAMBRE CIVILE DU 9 DECEMBRE 2009 – 08.18038
Dans le cadre d’un bail pour une maison à usage d’habitation, la locataire a obtenu du Préfet sur le fondement de l’article L.631-7 du CCH l’autorisation d’affecter à usage de salon de coiffure une pièce de l’immeuble loué.
Ayant demandé au propriétaire parallèlement l’autorisation d’exercer dans cette pièce l’activité de coiffure.
Le bailleur fait délivrer à la locataire un congé pour vendre ; le preneur a contesté en justice la validité du congé soutenant être désormais bénéficiaire d’un bail commercial.
Elle n’a pas obtenu gain de cause, en effet, le bail liant les parties était un bail à usage d’habitation, l’autorisation accordée par la propriétaire n’avait été donnée que pour requérir l’autorisation administrative nécessaire et celle-ci accordait en vertu de l’article L.631 – 7 du CCH présentait un caractère personnel et était limitée dans sa durée. Elle ne pouvait donc modifier l’affectation principale et originelle du bâtiment. Celle-ci n’avait en effet pas modifiée les rapports contractuels entre le bailleur et le preneur.






BAIL COMMERCIAL – CHAMP D’APPLICATION DE LA DESTRUCTION TOTALE DE LA CHOSE LOUEE – ARRET DE LA COUR DE CASSATION - 3ème CHAMBRE CIVILE DU 9 DECEMBRE 2009 – 08.17483
Le preneur assigne pour obtenir condamnation du bailleur de réaliser des travaux de remise en état de la chose donnée à bail et des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.
Parallèlement, le bailleur assigne en résiliation du bail pour perte totale de la chose louée. La cour d’appel de la Réunion en listant un certain nombre de désordres considère qu’il n’en résulte pas une destruction totale du bien toujours utilisé au jour des débats.
La cour de cassation casse. En effet, la cour d’appel n’a pas recherché si le coût des travaux de remise en état de l’immeuble loué n’excédait pas sa valeur en portant ainsi destruction totale de la chose louée, sous le visa de l’article 1 722 du code civil.





BAIL COMMERCIAL – CESSION DE DROIT AU BAIL IRREGULIERE – ENCAISSEMENT DES LOYERS PAR LE BAILLEUR – RENONCIATION TACITE -
ARRET DE LA COUR DE CASSATION - 3ème CHAMBRE CIVILE DU 9 DECEMBRE 2009 – 08.16895


Le bailleur assigne aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail fondée sur une cession de droit au bail qui serait intervenue en violation des clauses du bail.
Sa demande est rejetée sur les motivations suivantes :
Le domicile des bailleurs est situé au dessus des locaux exploité par la société cessionnaire dès le 1er janvier 2005 ; le bailleur a perçu de cette société les loyers de décembre à juillet 2006, a délivré des quittances sans observation ni protestation, a communiqué copie de l’acte de cession pour le produire devant l’administration fiscale et n’a demandé l’acquisition de la clause résolutoire qu’après un litige sur la surface des locaux exploités ; la cour d’appel a pu retenir de ces différents faits que les bailleurs avaient ainsi renoncé à se prévaloir de l’infraction commise aux clauses et conditions du bail et agréé la cession.





BAIL COMMERCIAL – DESTINATION DU LOCAL – REGLEMENT DE COPROPRIETE - ARRET DE LA COUR DE CASSATION - 3ème CHAMBRE CIVILE DU 15 DECEMBRE 2009 – 09.65008

Il ressort notamment de cet arrêt que si un règlement de copropriété prévoit que sont interdits les commerces de poissonnerie, et les fromageries ainsi que les restaurants, un copropriétaire ne peut donner à bail pour un fonds de commerce d’alimentation, sandwicherie et vente à emporter.





BAIL COMMERCIAL - CONGE SANS OFFRE DE RENOUVELLEMENT ET SANS INDEMNITE D’EVICTION – MANQUEMENT GRAVE ET REPETE DU PRENEUR - ARRET DE LA COUR DE CASSATION - 3ème CHAMBRE CIVILE DU 5 JANVIER 2010 – 08.21062
Dans le cadre d’un bail commercial comprenant un logement d’habitation, le bailleur refuse le renouvellement du bail sans offrir d’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime tiré de la sous location irrégulière du logement d’habitation et du défaut de paiement régulier des loyers.
La cour de cassation confirme l’arrêt de la cour d’appel de Douai qui retenait qu’une clause du bail renvoyait à l’article L.145-31 du code de commerce prévoyant le concours du bailleur à l’acte de sous location, qu’il apparaissait que les locaux réservés à l’habitation étaient occupés par le frère du preneur, que le bailleur n’avait pas été appelé à intervenir à l’acte établissant la sous location et qu’au demeurant la société preneuse avait manqué à deux reprises à son obligation de paiement régulier des loyers à leur échéance et avait ainsi accumulé des manquements suffisamment graves et répétés pour constituer un motif légitime pour le bailleur de s’opposer au renouvellement du bail sans indemnité d’éviction.





BAIL COMMERCIAL - BAIL 9 ANS – DEPLAFONNEMENT – FACTEURS LOCAUX DE COMMERCIALITE – CRITERES – ARRET DE LA COUR DE CASSATION - 3ème CHAMBRE CIVILE DU 5 JANVIER 2010 – 09 11313

Justifie le déplafonnement pour un magasin de bijouterie dont le prix de vente des produits varie entre 20 € et 51 000 €, la hausse de la population active, le développement important du tourisme d’agrément et d’affaires et l’implantation dans le secteur de grandes enseignes.






CALENDRIER DES FORMATIONS EN INTER
FEVRIER A JUIN 2010
SUR LE THEME :
DES BAUX COMMERCIAUX - DU FONDS DE COMMERCE
DE L’URBANISME COMMERCIAL

ET L’ACTUALITE EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE



LES BAUX COMMERCIAUX DEBUTANTS
  • Lundi 15 février
  • Lundi 12 avril
  • Mercredi 2 juin


LES BAUX COMMERCIAUX APPROFONDISSEMENT
  • mercredi 17 février
  • jeudi 15 avril
  • vendredi 11 juin


LE RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL
  • mardi 6 avril


LES CHARGES RECUPERABLES – REPARATIONS LOCATIVES – ETAT DES LIEUX EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE
  • mercredi 31 mars
  • mardi 4 mai


REDACTION D’ACTES EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE :
LE NOUVEAU BAIL DEROGATOIRE – LE BAIL DE 9 ANS OU PLUS – LA CONVENTION D’OCCUPATION PRECAIRE ET LES EVENTUELLES AUTRES FORMES ALTERNATIVES DE CONTRATS

  • Mardi 16 mars
  • Lundi 21 juin


FONDS DE COMMERCE – REGLEMENTATION – DROIT AU BAIL – CESSION – EVALUATION APRES LA LOI DUTREIL
  • Vendredi 12 février
  • Jeudi 3 juin


LES BAUX EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT ET LES BAUX SOUS CONDITIONS SUSPENSIVES
  • Mercredi 10 Février
  • Mardi 25 mai


REGLEMENTATION ERP – SECURITE – SECURITE INCENDIE RISQUE DE PANIQUE – ACCESSIBILITES HANDICAPES EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE – ANALYSE JURIDIQUE
  • Jeudi 8 avril
  • Mardi 15 juin


MAITRISE D’OUVRAGE ET SOUS TRAITANCE – FONDAMENTAUX ET ACTUALITE
  • Mercredi 10 mars


L’URBANISME COMMERCIAL – FONDAMENTAUX ET ACTUALITE
  • Mardi 9 mars
  • Mercredi 5 mai


INSTALLATIONS CLASSEES ET BAUX COMMERCIAUX
  • Mardi 29 juin


LES DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES ET CONSEILLES EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE - FONDAMENTAUX ET ACTUALITE – ANALYSE JURIDIQUE
  • Jeudi 18 mars
  • Mardi 22 juin


LES VOIES D’EXECUTION APPLIQUEES A L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE
  • Jeudi 20 mai


BAUX COMMERCIAUX ET CENTRES COMMERCIAUX – FONDAMENTAUX ET ACTUALITE
  • Lundi 22 mars
  • Mercredi 16 juin


ACTUALITE EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE
  • Jeudi 11 mars
  • Mercredi 9 juin





























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