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NUMERO MAI 2009 LOI DE SIMPLIFICATION DU DROIT ET MESURES CONCERNANT L’IMMOBILIER

LOI N° 2009-526 DU 12 MAI 2009 DE SIMPLIFICATION ET DE CLARIFICATION DU DROIT ET D’ALLEGEMENT DES PROCEDURES – JO DU 13 MAI 2009 - Simplification du droit et copropriété L’article 7 de la loi du 12 mai 2009 dite « loi WARSMANN » modifie les articles 9, 1O-1, 18-2, 21, 22, 29-6 et 35 de la loi du 10 juillet 1965 le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, et qui voit sa demande déclarée fondée par le juge est automatiquement exclu de toute participation au titre des frais de procédure. En cas de rétention injustifiée de documents par l’ancien syndic, la demande est désormais faite en justice comme en matière de référé devant le Président du tribunal de grande instance ; de ce fait, la décision sera rendue plus rapidement, jugée au fond définitive et permettra une action en dommages et intérêts. Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, chaque mandataire ne peut à quelque titre que ce soit, recevoir plus de 3 délégations de vote. Cette limitation a un caractère général et fait donc échec à la jurisprudence selon laquelle le mandat de gestion donné par un copropriétaire à un administrateur de biens incluait les délégations de vote aux assemblées générales.La limitation des délégations était inapplicable dans ce cas, désormais, un administrateur de biens ne pourra exercer plus de 3 délégations de vente, malgré la généralité du mandat de gestion qui a pu lui être donnée par un ou plusieurs copropriétaires. Cette règle devradonc être appliquée strictement à l’exception de deux cas toujours en vigueur. Si le total des voix dont dispose le mandataire et celles de ces mandants n’excède pas 5 % des voix du syndicat, ou si le mandataire participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et que tous ces mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. Le partenaire pacsé du copropriétaire de même que l’usufruitier peuvent être membres du conseil syndical Le syndicat des copropriétaires ne peut pas être soumis aux procédures collectives applicablesaux entreprises en difficulté. Amélioration de l’accès aux parties privatives en cas de travaux de sécurité : l’accès obligatoire aux parties privatives en cas de travaux décidés au titre de la sécurité des biens et des personnes est intégré à l’article 9, ainsi en cas de vote concernant la mise en place d’interphones ou de vidéophones, l’accès aux parties privatives ne pourra être refusé. Assouplissement des règles de majorité en cas de vente du droit à construire : la majorité requise pour céder à un tiers un droit à construire en copropriété n’est plus la double majorité de l’article 26 et l’accord des copropriétaires du dernier étage mais désormais la majorité de l’article 25 ainsi que l’accord des copropriétaires du dernier étage. De plus si l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, cet accord doit être confirmé par une assemblée spéciale des copropriétaires du bâtiment à surélever à la majorité des voix, des copropriétaires concernés. Ces dispositions sont entrées en vigueur depuis le 14 mai 2009. Tous ces points seront évoqués lors de la journée de formation du MARDI16 JUIN sur lethème : « copropriété – fondamentaux et actualité » - Simplification du droit et urbanisme commercial Dans le cadre de la loi de simplification du droit un amendement présenté par Madame LAMURE et Monsieur CORNU a modifié en apportant des précisions trois mesures qui avaient été votées dans le cadre de la loi LME sur la réforme de l’urbanisme commercial, ayant comme conséquences de modifier l’article L.752-1, l’article L.752-4 et l’article L.752-23 du code de commerce (ces modifications sont visées dans l’article 47 de la loi de simplification et de clarification du droit). 3 imprécisions législatives survenues à l’occasion de la réforme de l’urbanisme commercial, sont ainsi supprimées. Modification de l’article L.752-1 du code de commerce : Cet article prévoit le champ d’application des autorisations d’exploitation commerciale, son 5èment indiquait jusqu’alors : « l’extension d’un ensemble commercial visé au 4èment, réalisée en une ou plusieurs fois de plus de 1 000 mètres carrés ». Cette rédaction comportait des ambiguïtés sur les projets soumis à CDAC et sur les modalités de calcul de l’extension de la surface de vente des ensembles commerciaux. Le système est en effet, particulièrement compliqué pour connaître exactement les surfaces à prendre en compte dans le calcul susceptible de déclencher le passage en CDAC. Dans le cadre de cet amendement, il était notamment précisé qu’il paraît souhaitable de simplifier le dispositif et d’en revenir à un mécanisme juridiquement sûr, qui permette en sus d’éviter des attitudes de « cavalier libre » préjudiciables à un sain exercice des activités commerciales. Le nouveau libellé du 5èment du I de l’article L.752-1 est désormais : -l’extension de la surface de vente d’un ensemble commercial ayant déjà atteint le seuil des 1000 mètres carré ou devant le dépasser par la réalisation du projet. Modification de l’article L.752-4 du code de commerce : S’agissant du dispositif « de sauvegarde » élaboré par le Sénat pour permettre au président d’un schéma de cohérence territoriale (SCOT ) de saisir la CDAC d’un projet d’urbanisme commercial envisagé sur le territoire du SCOT, le législateur n’a expressément visé à l’article L. 752-4 du code de commerce, que le président « de l’établissement public de coopération intercommunale visé à l’article L.122-4 du code de l’urbanisme » or, en application dudit article L.122-4, un SCOT peut également être élaboré par un syndicat mixte. C’est par erreur que cette structure de coopération intercommunale a été exclue dans la LME de l’article L.752-4 du code de commerce. L’article L.752-4 est donc modifié et désormais à la première phrase du deuxième alinéa de l’article L.752-4, le mot « visé » est remplacé par les mots : « ou du syndicat mixte visé ». Modification de l’article L.752-23 du code de commerce : L’article L.752-23 prévoit les sanctions en cas d’exploitation d’une surface commerciale sans autorisation. Outre, la fermeture administrative de l’établissement et une amende de 15 000 € pour inexécution des injonctions préfectorales a ramener la surface exploitée à la surface autorisée, l’article L.752-23 prévoit également que des astreintes journalières de 150 € peuvent être proposées ; dans la rédaction issue de LME l’exploitation irrégulière d’un établissement commercial est soumise à une astreinte extrêmement peu dissuasive de 150 € par jour ou à défaut à la fermeture administrative de l’établissement sanction particulièrement lourde qui ne sera mise en œuvre qu’exceptionnellement. Désormais, l’astreinte quotidienne de 150 € est appliquée aux mètres carrés exploités illégalement. Tous ces points seront évoqués lors de la journée de formation du MARDI 23 JUIN sur le thème : « urbanisme commercial – fondamentaux et actualité » - Simplification du droit et clarification concernant les commissions pour l’accessibilité aux personnes handicapées Ces commissions communales et intercommunales prévues par la loi handicap de février 2005 doivent être créées dans toutes les communes de 5 000 habitants et plus, elles ont pour mission de dresser le constat de l’état d’accessibilité du cadre bâti existant et d’établir un rapport annuel présenté en conseil municipal. Elles peuvent faire toutes propositions utiles de nature à améliorer la mise en accessibilité de l’existant. Enfin, elles doivent organiser un système de recensement de l’offre de logements accessibles aux personnes handicapées. Le texte prévoit la possibilité à des communes de créer une commission intercommunale qui exerce pour l’ensemble des communes concernées les missions d’une commission communale. En outre, lorsque la compétence en matière de transports ou d’aménagement du territoire est exercée au sein d’un OPCI, la commission pour l’accessibilité aux personnes handicapées doit être créée auprès de ce groupement. La création d’une commission intercommunale est obligatoire pour les OPCI compétents en matière de transports ou d’aménagement du territoire dès lors qu’ils regroupent 5 000 habitants ou plus. Ces dispositions apparaissaient peu claires sur la question de la possibilité pour une commission communale et une commission intercommunale de coexister et sur les compétences dévolues à chacune. L’article 98 de la loi précise désormais que les deux commissions peuvent coexister en exerçant leurs missions dans le cadre des compétences dévolues aux communes et aux intercommunalités. Outre, le cas des communes de 5000 habitants, qui demeurent soumises à l’obligation de créer une commission communale, le présent article distingue désormais 3 situations : Pour les intercommunalités de 5000 habitants et plus, la création d’une commission intercommunale est obligatoire. Pour les intercommunalités de moins de 5 000 habitants, la création d’une commission intercommunale est facultative. Enfin, les communes n’appartenant à aucun groupement pourront créer une commission intercommunale, ce qui leur permettra de mutualiser les coûts de l’établissement des diagnostics d’accessibilité de leurs voiries, transports, cadre bâti, et espaces publics. Tous ces points seront évoqués lors de la journée de formation du LUNDI 22 JUIN sur le thème : Réglementation ERP – Accessibilité « handicapés » en immobilier d’entreprise - Simplification du droit et urbanisme .Reconstruction à l’identique de bâtiments détruits ou démolis L’article 9 de la loi permet désormais la rénovation complète de bâtiments ayant été régulièrement construits mais qui ne respectent plus les dispositions de documents d’urbanisme intervenus postérieurement. C’est le cas notamment pour les bâtiments situés dans une zone ou la densité autorisée a diminué et pour lesquels une reconstruction à l’identique impliquerait un dépassement du COS ; jusqu’à présent, seule la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit par sinistre, était autorisée à moins que la carte communale ou le PLU en dispose autrement. Hors les cas de sinistre, les biens détruits ne pouvaient qu’être réhabilités, toute démolition entraînant la suppression du droit à reconstruire. Désormais est autorisé la reconstruction à l’identique de bâtiments détruits ou démolis quel que soit l’origine de la destruction, à condition que celle-ci soit intervenue moins de dix ans auparavant. Les autres conditions restent identiques. . La libre communication des informations cadastrales Les articles 109 et 110 de la loi consacrent le principe de la libre communication des informations cadastrales. Tout professionnel de l’immobilier et tout usager peut obtenir ponctuellement des informations relatives à un immeuble déterminé (références cadastrales, adresse, contenance cadastrale, valeur locative cadastrale, noms et adresses des titulaires de droits sur l’immeuble). De plus, dans le cadre de la simplification et de la dématérialisation des échanges entre l’administration et les usagers, ces informations pourront désormais être communiquées par voie électronique, un décret en conseil d’état doit en définir les modalités d’application. - Simplification du droit et obligation d’information du professionnel Tout professionnel, vendeur de biens ou prestataire de services doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentiels du bien ou du service. En cas de litige, la jurisprudence considère que c’est au professionnel de prouver qu’il a bien satisfaità cette obligation. La loi de simplification du droit dans son article 21 consacre cette jurisprudence. Cette disposition est entrée en vigueur depuis le 14 mai 2009. Tous ces points seront évoqués lors de la journée de formation du MARDI 9 JUIN sur le thème : lepoint sur la réglementation professionnelle en immobilier : devoir de conseil et obligation d’information. Cette lettre est envoyée à nos 41 312 abonnés POUR TOUS RENSEIGNEMENTS - DEMANDE DE PROGRAMMES DETAILLES OU INSCRIPTION (s) email : afac@afac-formation.com -: Tél. : 01 44 07 06 84 - Fax : 01 46 34 26 89 web : www.afac-formation.com   ORGANISATION Ces journées de formation se dérouleront dans notre centre de formation situé à Paris 5ème arrondissement ; 8, rue des 3 portes moyens d'accès : RER ligne B et C station ST MICHEL NOTRE DAME métro ligne 10 : station MAUBERT MUTUALITE PARKING : RUE LAGRANGE Le plan d'accès vous sera envoyé dès après l'inscription. Les frais de participation par personne sont : - Pour une journée d'étude d'un montant de : Hors taxe : 700,00 € -comprenant le petit déjeuner d'accueil, les pauses et le déjeuner. 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