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NUMERO FEVRIER 2009 JURISPRUDENCE DE LA COUR DE CASSATION BAUX COMMERCIAUX - NOVEMBRE 2008 A FEVRIER 2009

BAIL A CONSTRUCTION – ELEMENTS FONDAMENTAUX – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 5 NOVEMBRE 2008 – 07-18 – 174 La cour d’appel de PAU avait requalifié un bail en considérant qu’il s’agissait d’un bail à construction et débouté le locataire qui sollicitait le renouvellement du bail. La cour de cassation retient que le bail du 16 décembre 1971 prévoyait que le terrain loué ne pourrait être utilisé que pour l’édification d’un snack bar de montagne et en son article 9 sanctionnait l’inexécution de cette obligation par la résiliation de plein droit du contrat si la construction n’était pas achevée dans les trois ans, à compter du permis de construire et constaté que le preneur bénéficiait d’une durée de 30 ans, et que les parties avaient fait publié cet acte à la conservation des hypothèques. Qu’il y avait donc bien lieu de qualifier le bail en cause de bail à construction. BAIL MIXTE – ACTIVITE MEDICALE – TROUBLES CAUSES PAR LES PATIENTS – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 19 NOVEMBRE 2008 – 07-15-508 Le propriétaire d’un appartement donné à bail autorisant l’exercice de la profession de médecin a, suite à des troubles constatés dans les parties communes de l’immeuble, assigné celui-ci en résiliation de son bail, sur le fondement notamment de l’article 1735 du code civil , (responsabilité du preneur pour les dégradations qui arrivent par le fait des personnes de sa maison). La cour de cassation a validé l’argumentation de la cour d’appel qui avait relevé que la présence d’un interphone qui avait été installé par le locataire afin de filtrer les accès au bâtiment et relevé que le propriétaire reprochait que le docteur X… exerçait son activité auprès d’une clientèle « qu’il ne devait pas recevoir dans un immeuble bourgeois », ne s’appuyait sur aucun comportement fautif des preneurs au titre de l’accueil des patients fréquentant le cabinet, et retenu que l’autorisation donnée par le bail à ce praticien d’exercer sa profession de médecin dans les lieux loués, impliquait le droit pour l’intéressé d’accueillir tous patients, lesquels ne constituent pas des personnes de la maison au sens de l’article 1735 du code civil et que de ce fait le locataire ne pouvait être personnellement tenu pour responsable du comportement de certains d’entre eux dans les parties communes de l’immeuble. BAUX COMMERCIAUX – TRAVAUX PRESCRITS PAR L’AUTORITE ADMINISTRATIVE – CHARGES BAILLEUR – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 9 DECEMBRE 2008 – 07-19 – 838 De nouveau dans cet arrêt, la cour de cassation confirme sa jurisprudence 2005 et 2008 en précisant qu’en application de l’article 1719 du code civil, les travaux prescrits par l’autorité administrative sont, sauf stipulation contraire expresse, à la charge du bailleur qui doit supporter la mise en conformité des lieux à leur destination contractuelle. La cour de cassation précise que la cour d’appel a sans dénaturation, retenu que la clause qui prévoyait que « tous les travaux de quelque nature qu’ils soient, qui pourraient devenir par la suite nécessaires, au bâtiment, clôtures, installations sanitaires etc… seront à la charge exclusivement de la société preneuse…. » ne visait pas expressément les travaux de mise aux normes imposés par l’administration mais simplement les travaux nécessaires à l’entretien du bâtiment, des clôtures, des installations sanitaires. BAUX COMMERCIAUX – QUALIFICATION BAIL COMMERCIAL – APPLICATION VOLONTAIRE DU STATUT – PRENEUR NON COMMERCANT – CONSEQUENCES – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 9 DECEMBRE 2008 – 071922O Pour qualifier tout d’abord ce bail, de bail commercial, il a été retenu qu’il avait été conclu pour une durée de 9 années avec mention d’un loyer mensuel révisable à l’expiration de chaque période triennale, en fonction de la variation de l’ICC ; Qu’il précisait en outre, que la locataire ne pourra dans aucun cas et sous aucun prétexte, céder son droit au présent bail, ni sous louer en tout ou partie, sans le consentement express et par écrit du propriétaire, sauf au profit de son successeur dans la même activité. La cour d’appel n’a pas retenu l’absence d’immatriculation du preneur au RCS mais constaté que le contrat de bail comprenait une clause de destination mentionnant que le bien loué ne pourra servir à la locataire que pour l’entraînement et la pratique d’activités sportives et de culture physique à l’exclusion de toute autre type d’activités. Elle en a exactement déduit que ce contrat était un contrat civil par nature et a pu retenir que le fait pour les bailleurs d’avoir signé un bail, comportant des dispositions commerciales avec un non commerçant, caractérisait leur volonté d’étendre le statut des baux commerciaux à la situation en cause. Mais dès lors que le bail n’était commercial que par l’effet de la volonté des parties, qui avaient choisi ce statut en toute connaissance de cause, l’absence d’immatriculation du preneur au jour de la délivrance du congé n’était d’aucune conséquence. BAUX COMMERCIAUX – DESTRUCTION PARTIELLE DES LOCAUX – CONSEQUENCES – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 9 DECEMBRE 2008 – 07-18444Des dégâts surviennent sur un bâtiment donné à bail. Ces dégâts impliquent la reconstruction du bâtiment sinistré de 600 m2. Le locataire n’a pas pour autant cessé son activité, la poursuivant dans les bureaux d’une superficie de 82 m2 et sur les onze emplacements de parking faisant partie de l’assiette du bail. Dans un tel cas, l’immeuble loué n’est pas considéré comme ayant été détruit en totalité par cas fortuit BAUX COMMERCIAUX – ACTIVITES CONNEXES ET COMPLEMENTAIRES – EVOLUTION NORMALE DES USAGES COMMERCIAUX – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 6 JANVIER 2009 - 0721057 Les usages commerciaux inclus dans l’activité de débit de tabac comme annexe et accessoire, l’activité de vente de communications téléphoniques et qu’il n’y a pas lieu d’opérer de distinction relative au mode de commercialisation de ces communications téléphoniques soit par la présence d’une cabine téléphonique et par la vente de carte de téléphone pour cabines de téléphone fixe, soit eu égard à l’évolution normale des usages commerciaux et du marché du téléphone par la vente de cartes de recharge pour téléphones mobiles. Qu’il s’agissait d’un même commerce qui s’adresse à la même clientèle avec le même but, celui de rendre un service de proximité au public ; que de ce fait la cour d’appel a pu souverainement retenir que l’activité de vente de cartes de recharge pour téléphones mobiles était incluse dans la destination contractuelle du bail. BAUX COMMERCIAUX – ARTICLE 606 A LA CHARGE DU PRENEUR – CHAMP D’APPLICATION – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 7 JANVIER 2009 - 0719112 Dans cet arrêt, la cour d’appel de Nancy avait considéré que la clause du bail qui disposait que le locataire fera à ses frais les réparations nécessaires d’entretien ou autres, y compris les grosses réparations définies à l’article 606 du code civil, n’incluait pas les travaux à entreprendre sur la toiture à partir du moment ou elles ne se limitaient pas à de simples réparations d’entretien mais consistaient en la réfection totale de la toiture en raison de l’ampleur des dégâts et en raison de la présence d’amiante dans ladite toiture, qu’il s’agissait dès lors de travaux de réfection totale. La cour de cassation casse cet arrêt, en effet, la clause mettait à la charge du locataire, les grosses réparations telles que définies à l’article 606 du code civil. BAUX COMMERCIAUX – PROJET DE CESSION – RUPTURE UNILATERALE DES POURPARLERS – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 7 JANVIER 2009 - 0720783 Dans cet arrêt, la cour de cassation délimite le champ d’application de la rupture des pourparlers en précisant que la faute commise dans l’exercice du droit de rupture unilatérale des pourparlers précontractuels, ne peut être la cause d’un préjudice consistant dans la perte de chance de réaliser des gains que permettaient d’espérer la conclusion du contrat. BAUX COMMERCIAUX – PRENDRE LES LIEUX EN L’ETAT – OBLIGATION DE DELIVRANCE – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 20 JANVIER 2009 – 07 - 20854 Une nouvelle fois dans cet arrêt, la cour de cassation rappelle l’importance de l’obligation de délivrance sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil. La cour d’appel de Montpellier avait débouté le locataire qui pendant la durée du bail avait constaté des défaillances graves de l’installation électrique et assigné le bailleur pour le voir condamner à réaliser les travaux nécessaires, la cour d’appel ayant considéré que le bailleur peut se dispenser de l’obligation de délivrer des locaux en bon état de réparation à partir du moment ou une clause du bail stipule que le preneur prendra les lieux loués dans l’état ou ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance et qu’enfin l’obligation de délivrance ne s’entend qu’au jour de prise de possession des lieux et que le preneur a attendu une année pour demander la mise en conformité de l’installation électrique. La cour de cassation casse cet arrêt en rappelant que la clause selon laquelle le preneur prend les lieux loués dans l’état ou ils se trouvent, ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance. BAUX COMMERCIAUX - OBLIGATION DE DELIVRANCE – AGISSEMENTS FAUTIFS DU PRENEUR – ARRET DE LA COUR DE CASSATION – 3ème CHAMBRE CIVILE DU 20 JANVIER 2009 – 07- 21 623 Dans cet arrêt du même jour, la cour de cassation précise les limites de l’obligation de délivrance, en précisant que le bailleur avait pleinement satisfait à cette obligation en mettant à la disposition de la locataire le terrain de golf et le club house existant et que c’était les agissements fautifs du locataire qui étaient à l’origine exclusive du refus de permis de construire d’un nouveau club house. BAUX COMMERCIAUX – CARACTERISTIQES DES LOCAUX DONNES A BAIL – MODIFICATION – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 21 JANVIER 2009 – 07 – 20 839 Ayant souverainement retenu que le bailleur apportait la preuve que la restitution des locaux d’une superficie de 326,75m2 sur un total de 1 597, 75 m2 était notable, la cour d’appel qui en a déduit que les conditions de la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative étaient réunies, a légalement justifié sa décision. BAUX COMMERCIAUX – DROIT AU RENOUVELLEMENT – PRENEUR EN SITUATION ILLEGALE – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 4 FEVRIER 2009 – 08 – 11 433 Ayant relevé qu’il résultait d’une attestation délivrée par un agent assermenté à la direction départementale de la jeunesse et des sports que le preneur n’avait pas déposé une déclaration d’établissement d’activité physique et sportive conforme à la législation en vigueur, la cour d’appel en a exactement déduit que celui-ci qui se trouvait donc dans l’illégalité ne pouvait bénéficier du droit au renouvellement de son bail. BAUX COMMERCIAUX – LOCAUX A USAGE DE BUREAUX – LMG – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 4 FEVRIER 2009 – 07 - 19 567 Le locataire a pris à bail des locaux à usage de bureaux selon un loyer fixé avec un minimum garanti. Le bailleur a donné congé sans offre de renouvellement, le preneur a assigné en fixation du montant de l’indemnité d’éviction en se fondant sur la jurisprudence sur le loyer binaire en centres commerciaux en précisant que lorsque le loyer est fixé en fonction du chiffre d’affaires, si les parties ne peuvent s’entendre ni sur un loyer supérieur, ni sur un loyer inférieur à celui du bail expiré, le renouvellement quand il a lieu, se fait nécessairement sur le pied du loyer fixé par le bail expiré. Cette jurisprudence citée par le locataire ne se rapporte pas à des locaux à usage de bureaux et que pour de tels locaux, rien ne permettait de dire, qu’en cas de renouvellement du bail, le loyer aurait été fixé aux mêmes conditions que celui du bail échu. Que de ce fait la cour d’appel a pu souverainement fixer l’indemnité d’éviction selon la méthode de calcul qui lui est apparue la meilleure. CALENDRIER DES FORMATIONS EN INTER SUR LE THEME DES BAUX COMMECIAUX ET DE LEUR ENVIRONNEMENT JURIDIQUE ET JURISPRUDENTIEL Lundi 9 mars : journée de formation à Paris - l’actualité en immobilier d’entreprise Jeudi 19 mars : La nouvelle réglementation concernant les accessibilités « handicapés » en immobilier d’entreprise Lundi 23 mars : le renouvellement du bail commercial Mardi 24 mars : les baux en état futur d’achèvement et les baux sous conditions suspensives Jeudi 26 mars : les diagnostics obligatoires et conseillés – fondamentaux et actualité Vendredi 27 mars : charges récupérables – réparations locatives – état des lieux en immobilier d’entreprise Mercredi 1er avril : accessibilités handicapés – ERP 1ère à 4ème catégorie – le diagnostic obligatoire pour 2O11 – aspects techniques pour les professionnels de l’immobilier Jeudi 2 avril : comment reconnaître et utiliser les labels HQE – HPE – TPHE – BBC – EFFINERGIE et grenelle environnement 1 et 2 – aspects techniques pour les professionnels de l’immobilier Jeudi 2 avril : baux commerciaux débutants Vendredi 3 avril : les changements d’affectation des locaux : analyse juridique et analyse technique Mardi 7 avril : l’urbanisme commercial - fondamentaux et actualité Mercredi 8 avril : conférence 9 à 13 h 00 – baux commerciaux et entrepôts – fondamentaux et actualité Jeudi 9 avril : réglementation ERP – sécurité – sécurité incendie – risques de panique – accessibilités handicapés en immobilier d’entreprise – analyse juridique – approche technique Jeudi 16 avril : journée de formation à Marseille - L’actualité en immobilier d’entreprise Mercredi 22 avril : journée de formation à Lyon : L’actualité en immobilier d’entreprise Vendredi 24 avril : journée de formation à Toulouse : l’actualité en immobilier d’entreprise Lundi 27 avril : journée de formation à Paris - l’actualité en immobilier d’entreprise Mardi 28 avril : baux commerciaux et centres commerciaux Mardi 28 avril : accessibilités handicapés – ERP 1ère à 4ème catégorie – le diagnostic obligatoire pour 2O11 – aspects techniques pour les professionnels de l’immobilier Mercredi 29 avril : comment reconnaître et utiliser les labels HQE – HPE – TPHE – BBC – EFFINERGIE et grenelle environnement 1 et 2 – aspects techniques pour les professionnels de l’immobilier Mercredi 29 avril : les baux commerciaux approfondissement Mardi 5 mai : grenelle de l’environnement 1 et grenelle de l’environnement 2 – en immobilier d’entreprise et en immobilier d’habitation – aspect juridique et aspect technique Lundi 11 mai : fonds de commerce – réglementation – droit au bail – cession – évaluation –après la loi Dutreil du 2 août 2005 et son décret d’application du 26 décembre 2007 Mardi 12 mai : La nouvelle réglementation concernant les accessibilités « handicapés » en immobilier d’entreprise Jeudi 14 mai : rédaction d’actes – convention d’occupation précaire – bail dérogatoires – bail de 9 ans ou plus – bail en état futur d’achèvement Lundi 25 mai : les baux commerciaux dans leur nouvel environnement juridique et jurisprudentiel Mardi 26 mai : baux commerciaux et installations classées Mercredi 27 mai : le renouvellement du bail commercial Jeudi 28 mai : baux commerciaux débutants Mercredi 3 juin : les diagnostics obligatoires et conseillés – fondamentaux et actualité Jeudi 4 juin : les baux en état futur d’achèvement et les baux sous conditions suspensives Lundi 8 juin : baux commerciaux approfondissement Mardi 9 juin : Le point sur la réglementation professionnelle en immobilier d’entreprise et en immobilier d’habitation – loi Hoguet – devoir de conseil et obligation d’information Mardi 16 juin : la performance énergétique – la réglementation – les différents DPE – aspects techniques pour les professionnels de l’immobilier Mercredi 17 juin : l’aspect technique des différents diagnostics immobiliers – comprendre et lire ces différents diagnostics Lundi 22 juin : réglementation ERP – sécurité – sécurité incendie – risques de panique – accessibilités handicapés en immobilier d’entreprise – analyse juridique – approche technique Mardi 23 juin : l’urbanisme commercial - fondamentaux et actualité Mercredi 24 juin : les voies d’exécution appliquées aux baux commerciaux – baux commerciaux et procédures collectifs Jeudi 25 juin : journée de formation à Paris l’actualité en immobilier d’entreprise Cette lettre est envoyée à nos 40 068 abonnés POUR TOUS RENSEIGNEMENTS - DEMANDE DE PROGRAMMES DETAILLES OU INSCRIPTION (s) email : afac@afac-formation.com -: Tél. : 01 44 07 06 84 - Fax : 01 46 34 26 89 web : www.afac-formation.com   ORGANISATION Cette journée de formation se déroulera dans notre centre de formation situé à Paris 5ème arrondissement ; 8, rue des 3 portes moyens d'accès : RER ligne B et C station ST MICHEL NOTRE DAME métro ligne 10 : station MAUBERT MUTUALITE - PARKING : RUE LAGRANGE Le plan d'accès vous sera envoyé dès après l'inscription. Les frais de participation par personne sont : - Pour une journée d'étude d'un montant de : Hors taxe : 700,00 € - comprenant le petit déjeuner d'accueil, les pauses et le déjeuner. - Pour une conférence d'un montant de : Hors taxe : 450,00 - TTC : 538 € 20 cts - comprenant le petit déjeuner d'accueil et la pause Bulletin d’inscription     AFAC – association pour la formation et l'aide à la connaissance – 8, rue des 3 portes– 75005 PARIS. Tél. 01 44 07 06 84 - N° siret : 440 656 932 00017 APE : 804 C agrément : 1175358037 Si vous ne souhaitez plus recevoir de messages de notre part, connectez-vous sur www.lettre-afac.com/pages/gestion_abonnement.php Conception réalisation multimedia : www.iconeweb-immobilier.com