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NUMERO JUILLET 2008

ACTUALITE DES BAUX COMMERCIAUX

Dans le cadre du projet de loi de modernisation de l’économie qui a été voté en première lecture au mois de juin à l’assemblée nationale, plusieurs amendements avaient modifié le statut des baux commerciaux (voir en fin de lettre, les modifications apportées par l’assemblée nationale). Le projet de loi de modernisation de l’économie est en discussion au Sénat en première lecture depuis le lundi 30 juin et de nouveau des modifications complémentaires particulièrement importantes ont été ajoutées dans le cadre du statut des baux commerciaux. Le Sénat a d’ailleurs ajouté dans le projet LME un nouveau chapitre III intitulé « moderniser le régime des baux commerciaux ». Plusieurs amendements ont été adoptés par le Sénat qui s’inspiraient d’ailleurs directement du rapport Pelletier de 2004 qui avait à l’époque été remis au garde des Sceaux Dominique PERBEN. CREATION D’UN NOUVEL INDICE DE REFERENCE EN MATIERE DE BAUX COMMERCIAUX – L’INDICE DES LOYERS COMMERCIAUX ILC Le Sénat a validé l’article voté par l’assemblée nationale de façon à permettre une entrée satisfaisante de l’indice négocié par les organismes, représentants des bailleurs et des locataires en décembre dernier, indice qui tient compte de l’indice des prix et de l’inflation (il s’agit des articles 11 et 11 bis A nouveau) qui confirment que ce nouvel indice est applicable aux contrats en cours. CHAMP D’APPLICATION DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX – MODIFICATION DE L’ARTICLE L.145 – 1 DU CODE DE COMMERCE Que ce soit en 2007 ou en 2008, la 3ème chambre civile de la cour de cassation a rendu plusieurs arrêts ne permettant pas à certains preneurs d’obtenir le renouvellement de leur bail. Et les mettant dans une situation ou le bailleur pouvait leur donner congé sans offre de renouvellement sur le fondement de l’absence d’immatriculation au registre du commerce au moment ou le congé leur était délivré. Le sénat a voté une modification de l’article L. 145-1 du code de commerce en y ajoutant une troisième partie qui prévoit que si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l’exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre même en l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds. Il en sera de même en cas de décès du titulaire du bail, ces dispositions s’appliquant à ses héritiers ou ses ayants-droit qui bien que n’exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal demandent le maintien de l’immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession. MODIFICATION DE L’ARTICLE L.145-2 DU CODE DE COMMERCE Cet article prévoit les cas particuliers dans lesquels le statut des baux commerciaux peut également s’appliquer ; il vise notamment dans son 4èment que le statut des baux commerciaux s’applique aux immeubles appartenant aux départements et aux communes. Ces mots sont remplacés par « aux collectivités territoriales ». Il est également intégré un 7èment qui permet aux professions libérales de pouvoir déroger à l’application de l’article 57 A et d’opter donc sans aucun problème pour l’application du statut des baux commerciaux. Pour éviter d’ailleurs sur ce point toute ambiguïté, le Sénat a légitimement considéré qu’il fallait aussi compléter l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 en précisant que les parties peuvent déroger aux dispositions de cet article dans les conditions fixées au 7èment de l’article L. 145-2 du code de commerce. BAIL DEROGATOIRE - RENOUVELLEMENT Le Sénat sur ce point a entériné une des recommandations du rapport Pelletier de 2004 en modifiant l’article L. 145-5 du code de commerce, en précisant à la fin du 1er alinéa de cet article que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans. Il sera ainsi possible dans la limite d’une durée maximum de deux ans et sans clause particulière dans le bail dérogatoire de faire autant de baux dérogatoires qu’on le souhaitera. CONGE OU RENOUVELLEMENT APRES L’EXPIRATION DU BAIL OU EN PERIODE DE TACITE RECONDUCTION Actuellement, il est fait référence aux usages locaux qui autorisent par exemple à Marseille de prévoir que le congé pourra être donné pour la Saint Michel ; Cette référence aux usages locaux, quel que peu archaïque posait aujourd’hui de nombreux problèmes ; Sur ce point également le Sénat s’en est rapporté à une des recommandations du rapport Pelletier qui remplace la notion d’usage locaux par la notion beaucoup plus précise de « pour le dernier jour du trimestre civil ». EVICTION – RESTITUTION DES LOCAUX PAR LE PRENEUR – DELAI – ARTICLE L.145 – 29 DU CODE DE COMMERCE Il est actuellement prévu qu’en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur pour le premier jour du terme d’usage qui suit l’expiration du délai de quinzaine à compter du versement de l’indemnité. Le Sénat a modifié cet article et le délai en précisant : « à l’expiration d’un délai de trois mois, suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre ». MODIFICATION DE L’ARTICLE L.145-34 DU CODE DE COMMERCE – MODIFICATION DE L’ARTICLE L145-38 DU CODE DE COMMERCE – HARMONISATION PAR RAPPORT AU NOUVEL INDICE DES LOYERS COMMERCIAUX Pour rendre compatible le nouvel indice des loyers commerciaux, il était indispensable de modifier ces deux articles du statut des baux commerciaux. Concernant l’article L. 145-34, il est désormais noté : Après les mots « ne peux excéder la variation » la fin de la première phrase est ainsi rédigée : « Intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’il est applicable, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, mentionné au premier alinéa de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’institut national de la statistique et des études économiques ». Concernant le troisième alinéa de l’article L. 145-38 du code de commerce, après le mot : « construction », sont insérés les mots : « ou, s’il est applicable de l’indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier » MODIFICATIONS AU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX VOTEES EN PREMIERE LECTURE PAR L’ASSEMBLEE NATIONALE Dans le cadre du projet de loi de modernisation de l’économie, actuellement en discussion en première lecture à l’assemblée nationale, 3 amendements viennent d’être votés par les députés ayant une incidence directe sur le statut des baux commerciaux ; Ce texte déclaré d’urgence, viendra en première lecture au Sénat dans la seconde quinzaine du mois de juin et dans la mesure ou il n’est donc pas prévu de seconde lecture, en commission mixte paritaire, la deuxième ou la troisième semaine du mois de juillet ; Les trois modifications concernant le statut des baux commerciaux ont, pour l’une d’entre elles concernant le nouvel indice ILC, été adoptées à l’unanimité et les deux autres mises aux voix également adoptées. Il est fort peu probable que ces trois points soient remis en cause par le sénat et ils rentreront vraisemblablement en application dès après la publication du projet LME au JO soit donc pour la rentrée de septembre. CREATION D’UN NOUVEL INDICE DE REFERENCE EN MATIERE DE BAUX COMMERCIAUX – L’INDICE DES LOYERS COMMERCIAUX – ILC Au mois de décembre, un accord a été passé entre différentes organisations professionnelles représentatives des propriétaires bailleurs de locaux commerciaux dont la CNCC, l’UNPI et la FSIF et des associations de locataires commerçants dont PROCOS. Cet accord avait pour objectif de créer un nouvel indice ILC constitué de trois composantes à savoir pour 50 % l’indice des prix à la consommation (IPC) pour 25 % l’indice du coût de la construction (ICC) et pour 25 % l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur (ICAV). Ce nouvel indice était en contradiction avec un article du code monétaire et financier et deux articles du code de commerce, ceux-ci sont désormais modifiés, il s’agit de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, de l’article L. 145-34 et de l’article L. 145-38 du code de commerce. Le projet LME autorisera donc pour l’avenir la mise en œuvre contractuelle dans les baux commerciaux de l’indice des loyers commerciaux alternativement avec l’indice du coût de la construction. PROFESSIONS LIBERALES – BAIL PROFESSIONNEL – APPLICATION VOLONTAIRE DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX Depuis de très nombreuses années de très nombreux contentieux ont été générés sur le problème de l’application volontaire du statut des baux commerciaux pour les professions libérales et les conditions dans lesquelles le locataire peut déroger à l’article 57 A ; Aucune des solutions pratiques qui avaient été envisagées ne s’avérait totalement satisfaisante et laissait toujours planer la possibilité pour le locataire de revenir sur le bail qu’il avait signé, de demander l’application du bail professionnel et de ce fait, de pouvoir donner congé à son propriétaire en ayant simplement l’obligation de l’en aviser six mois à l’avance, même s’il avait été signé un bail de trois ans ou plus ferme ; Cet amendement validé et voté par l’assemblée nationale ouvre aux professionnels libéraux un choix s’agissant du type de baux pour lequel ils pourront opter conventionnellement : Soit le régime des baux professionnels soumis à l’article 57 – A de la loi n° 86 – 1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, modifiée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui concerne les locaux à usage d’habitation. Soit le régime des baux soumis conventionnellement au statut des baux commerciaux si les parties ont adopté ce régime. De ce fait, le I/ de l’article L. 145-2 du code de commerce qui vise les dispositions s’appliquant au statut des baux commerciaux est complété par un 7èment ainsi rédigé : « par dérogation aux dispositions de l’article 57A de la loi n° 86 – 1290 du 23 décembre 1986…. aux baux de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime ». Il convient de noter que cette modification ne concerne que les locaux à affectation commerciale et ne sont donc pas visés ceux de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. CONGE SANS OFFRE DE RENOUVELLEMENT ET AVEC INDEMNITE D’EVICTION DU BAILLEUR – VERSEMENT DE L’INDEMNITE – DELAI LAISSE AU LOCATAIRE POUR QUITTER LES LIEUX L’article L. 145-29 du code de commerce prévoit actuellement qu’à partir du moment ou le bailleur a versé l’indemnité d’éviction entre les mains du locataire celui-ci dispose d’un délai de quinzaine pour quitter les lieux. Dans le cadre de cet amendement adopté par les députés, il a été considéré que le délai pour que le commerçant ou l’artisan devant quitter les lieux le fasse dans de bonnes conditions, est trop bref. C’est la raison pour laquelle, le délai a été porté de 15 jours à deux mois et l’article L. 145-29 du code de commerce est ainsi rédigé : « A l’expiration d’un délai de deux mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. Ces différents points seront évoqués : lors de la conférence (9 à 13 h ) du VENDREDI 12 SEPTEMBRE Sur le thème : L’ACTUALITE EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE Et lors de la journée de formation du VENDREDI 19 SEPTEMBRE Sur le thème : LES BAUX COMMERCIAUX APPROFONDISSEMENT

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