NUMERO JANVIER 2010

ACTUALITE – EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE ET EN IMMOBILIER D’HABITATION LOI DE FINANCES RECTIFICATIVE POUR 2009 – PROJET ADOPTE APRES CMP PAR LE SENAT LE 23 DECEMBRE 2009 – DEROGATIONS ACCORDEES EXCEPTIONNELLEMENT A L’OBLIGATION D’ACCESSIBILITE DES NOUVELLES CONSTRUCTIONS L’article 27 sexies de la loi de finances rectificative évoquée dans le numéro de décembre 2009 de la lettre de l’AFAC vient d’être adopté, il s’agit désormais de l’article 53 de la loi reprenant les mêmes dérogations que celles visées dans l’article 27 sexies, cet article a fait l’objet d’un recours devant le conseil constitutionnel. DECISION N° 2009-600 DU CONSEIL CONSTITUTIONNEL DU 29 DECEMBRE 2009 La loi de finances rectificative pour 2009 a fait l’objet d’un recours devant le conseil constitutionnel qui parmi les points visés demandait l’annulation de l’article 53 de ladite loi modifiant l’article L.112-1 du code de l’urbanisme et l’article L.111-7-1 du code de la construction et de l’habitation et qui instituait de nouvelles possibilités d’octroi de dérogations aux règles de l’accessibilité pour les personnes handicapées. Le conseil constitutionnel vient d’annuler cet article en considérant qu’il s’agissait d’un article « cavalier » qui n’avait aucun rapport avec la loi de référence et que de ce fait cet article a été adopté selon une procédure contraire à la constitution. Les parlementaires envisageront peut-être dans l’avenir de réintégrer cette dérogation dans une loi 2010. DISPOSITIF DE GARANTIE DES RISQUES LOCATIFS (GRL) CONSEIL DES MINISTRES DU 23 DECEMBRE 2009 PRESENTATION PAR MONSIEUR BENOIST APPARU – SECRETAIRE D’ETAT CHARGE DU LOGEMENT ET DE L’URBANISME Après des négociations menées tout au long de l’année 2009, le dispositif GRL présenté par le secrétaire d’état a été modifié. Le nouveau dispositif permettra : - d’empêcher toute discrimination entre les locataires - d’apporter des garanties fortes au propriétaire - de réduire le nombre des expulsions - d’éviter toute dérive financière Dorénavant, les sociétés d’assurance liées au nouveau dispositif de GRL proposeront un produit unique qui couvrira les propriétaires contre les risques d’impayés de tous les locataires présentant un « taux d’effort » inférieur ou égal à 50 % (c'est-à-dire consacrant la moitié ou plus de leur revenu au paiement de leur loyer). Action logement ou l’état, selon les publics apportera une compensation financière aux assureurs permettant de couvrir la proportion plus élevée de sinistres lié aux défaillances des locataires les plus modestes. Parallèlement, le dispositif porte aussi sur les locataires, en cas d’impayés un traitement social sera mis en œuvre pour permettre à ceux qui sont de bonne foi de trouver rapidement une solution, malgré cela le locataire sera sommé de reprendre le paiement au moins partiel dans un premier temps des loyers. Si cette condition n’est pas respectée, une procédure classique de traitement judiciaire des impayés sera engagée. A tout cela s’ajoute un dispositif de contrôle des assureurs qui sera mis en place sur la base d’indicateurs. DECRET N° 2009-1620 DU 23 DECEMBRE 2009 FIXANT LES REGLES DE GESTION ET DE FONCTIONNEMENT DU FONDS DE GARANTIE UNIVERSELLE DES RISQUES LOCATIFS – JO DU 26 DECEMBRE 2009 – TEXTE N° 2 DECRET N° 2009-1621 DU 23 DECEMBRE 2009 FIXANT LE CAHIER DES CHARGES PREVU AU g DE L’ARTICLE L.313-3 DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L’HABITATION AU TITRE DE LA GARANTIE UNIVERSELLE DES RISQUES LOCATIFS – JO DU 26 DECEMBRE 2009 – TEXTE N°3 Ces deux décrets reprennent les propositions indiquées précédemment par le secrétaire d’état chargé du logement et de l’urbanisme. DECRET N° 2009-1659 DU 28 DECEMBRE 2009 PRIS POUR L’APPLICATION DE L’ARTICLE 22-1 DE LA LOI N°89- 462 DU 6 JUILLET 1989 TENDANT A AMELIORER LES RAPPORTS LOCATIFS – JO DU 30 DECEMBRE 2009 – TEXTE N° 2 L’article 22-1 de la loi de 89 modifié par la loi du 24 novembre 2009 prévoyait que le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en conseil d’état. Le présent décret donne la liste de ces organismes ce sont : - les fonds de solidarité pour le logement prévus à l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 et les fonds locaux prévus à l’article 7 de la même loi. - Les organismes collecteurs de la participation des employeurs à l’effort de construction prévue à l’article L.313-1 du CCH - Les associations auxquelles un fond de solidarité pour le logement ou un fonds local accorde sa garantie en application de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 - Tous les organismes ou associations qui apportent, à titre gratuit, leur caution à un candidat à la location afin de favoriser son accès au logement. DECRET N° 2009-1660 DU 28 DECEMBRE 2009 APPROUVANT LES STATUTS DE L’UNION D’ECONOMIE SOCIALE DU LOGEMENT – JO DU 30 DECEMBRE 2009 – TEXTE N° 3 Les statuts de l’union d’économie sociale du logement feront l’objet d’une publication au bulletin officiel du ministère chargé du logement et ils peuvent être consultés au siège social de l’UESL, 66, avenue du Maine – 75014 PARIS ARRETE DU 23 DECEMBRE 2009 FIXANT LES CRITERES RELATIFS AUX DOCUMENTS DE COMMERCIALISATION DIFFUSES AUX ACQUEREURS DE LOGEMENTS SITUES DANS DES RESIDENCES DE TOURISME Ce décret rappelle notamment dans son article 1er que les documents de commercialisation doivent indiqués que le bail liant le propriétaire et l’exploitant est un bail de nature commercial L’article 2 précise que les documents de commercialisation doivent obligatoirement comportés la mention suivante : « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail conclu avec l’exploitant de la résidence de tourisme. Toutefois, il devra dans ce cas, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants du code de commerce payer à l’exploitant une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Enfin, l’article 3 prévoit les documents obligatoires devant être remis lors de la commercialisation concernant le promoteur, l’exploitant, les avantages notamment fiscaux et financiers de l’investissement en résidence de tourisme et les conditions pour en bénéficier notamment l’obligation impérative de classement de l’établissement en tant que résidence de tourisme, les différents statuts possibles de l’acquéreur – investisseur et le détail du projet de réalisation présenté. ARRETE DU 23 DECEMBRE 2009 FIXANT LES NORMES ET LA PROCEDURE DE CLASSEMENT DES HOTELS DE TOURISME – JO DU 27 DECEMBRE 2009 Cet arrêté prévoit les conditions dans lesquelles l’exploitant d’un hôtel peut obtenir le classement de son établissement, la visite de contrôle, en annexe 1, le tableau de classement des hôtels de tourisme et en annexe 2 le modèle du rapport de contrôle à produire par l’organisme évaluateur accrédité, en annexe 3, le modèle de pré diagnostic, en annexe 4 la grille de contrôle. AVIS DU 21 DECEMBRE 2009 RELATIF A L’APPLICATION DES ARTICLES L.313-3 DU CODE DE LA CONSOMMATION ET L.313-5-1 DU CODE MONETAIRE ET FINANCIER CONCERNANT L’USURE – JO DU 29 DECEMBRE 2009 – TEXTE N° 126 Cet avis reprend les taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit au cours du 4ème trimestre de l’année 2009 pour les diverses catégories de crédits et seuils de l’usure correspondants applicables à compter du 1er janvier 2010. RAPPORT D’INFORMATION SUR LA MISE EN ŒUVRE DE LA LOI DE MODERNISATION DE L’ECONOMIE DU 4 AOUT 2008 – RAPPORT N° 174 DE MADAME ELISABETH LAMURE – 16 DECEMBRE 2009 – SUR LES EFFETS DE LA REFORME DE L’URBANISME COMMERCIAL Depuis plusieurs années, il est prévu que des parlementaires fassent un rapport sur l’application des lois particulièrement importantes dans le cadre de ce rapport très complet, Madame LAMURE analyse dans sa 4ème partie les effets de la réforme de l’urbanisme commercial. Elle reprend tout d’abord les raisons de la réforme avec notamment les obligations liées à la commission européenne ; les modifications introduites par la LME et dans une 2ème partie le bilan des effets de cette réforme. En constatant que concernant le rôle des CDAC, il s’agit d’un outil dont la mission n’est pas claire, 88 CDAC ont été constituées dans 87 % des cas l’avis a été favorable, on ne dénombre que 14 saisines à l’initiative de maires de communes de moins de 20 000 habitants. Les auditions réalisées par le groupe de travail ont mis en évidence que le rôle des CDAC faisait l’objet de quatre types d’interrogations : - leur composition et leurs règles de décision paraissent en partie inadaptées à leur objet. - Le rôle et les critères de décisions des actuelles CDAC ne sont pas aussi bien définis que ceux des anciennes CDEC - La définition des critères de saisine ne correspond peut être pas aux réalités différenciées du commerce. - Enfin, cette constatation paraît particulièrement importante, les équipements commerciaux effectivement construits ne sont pas tenus d’être conformes aux projets qui ont été préalablement présentés et validés par les CDAC Le rapporteur demande également au gouvernement de mettre en place dans les plus brefs délais un outil d’observation des équipements commerciaux permettant d’établir un bilan objectif de la LME Le groupe de travail considère également que l’on est face à une réforme du droit de l’urbanisme inachevée avec à ce jour de grandes interrogations et notamment : - que peut comporter exactement le document d’aménagement commercial d’un SCOT ? - les prescriptions et le zonage du volet commercial d’un SCOT s’imposent-elles aux PLU et au-delà aux autorisations d’urbanisme ? - Quels sont les liens entre le volet commercial d’un SCOT et les CDAC ? Elle rappelle ce qui avait d’ailleurs été déjà indiquée dans un précédent flash de l’AFAC que l’examen du projet de loi grenelle 2 qui comporte une réforme ambitieuse des SCOT a adopté des dispositions qui renforcent la capacité des SCOT à réguler les implantations commerciales et notamment par la nouvelle rédaction de l’article L.122-1 – 9 du code de l’urbanisme issu des travaux du Sénat. En conclusion, Madame le rapporteur appelle de ses vœux l’élaboration rapide d’un texte sur l’urbanisme commercial tout en précisant qu’il ne s’agit pas d’en revenir à la situation antérieure à la LME. Jusqu’à cette date, l’urbanisme commercial était avant tout une affaire de commerce. Il devra à l’avenir être avant tout une affaire d’urbanisme. LOI DE FINANCES POUR 2010 – SAISINE DU CONSEIL CONSTITUTIONNEL – DECISION N° 2009 – 599 DU 29 DECEMBRE 2009 Plusieurs articles de la loi de finances pour 2010 ont été annulés par le conseil constitutionnel et notamment : « Sur la contribution carbone » L’article 7 de la loi de finances doit être à l’exception du E de son paragraphe I qui est relatif à l’exonération temporaire dans les départements d’Outre mer du prélèvement supplémentaire de la taxe générale sur les activités polluantes déclaré contraire à la constitution. Qu’il en va de même par voie de conséquence et sans qu’il soit besoin d’examiner les griefs des saisines, de ses articles 9 et 10 ainsi qu’à l’article 2, des mots « et la contribution carbone sur les produits énergétiques » figurant au vingt et unième alinéa du paragraphe I de l’article 1586 sexies du code général des impôts et des mots « et la contribution carbone sur les produits énergétiques » figurant au dix septième alinéa de son paragraphe VI. « Sur l’indice des loyers d’activité tertiaire » L’article 145 de la loi de finances modifiait l’article L.112-2 du code monétaire et financier ainsi que l’article L.112-3 du même code. Il complétait également les articles L.145-34 et L.145-38 du code de commerce et cela aux fins de valider le nouvel indice trimestriel des loyers des activités tertiaires dit ILAT. Le conseil constitutionnel a annulé cet article 145 en considérant qu’il s’agissait d’un cavalier budgétaire sans aucun rapport avec la loi de référence et que donc cet article avait été adopté selon une procédure contraire à la constitution. JOURNAL OFFICIEL DU 31 DECEMBRE 2009 ET TEXTES AYANT UNE INCIDENCE EN IMMOBILIER Texte n° 1 : loi n° 2009-1673 du 30 décembre 2009 de finances pour 2010 Texte n° 2 : loi n° 2009 – 1674 du 30 décembre 2009 de finances rectificative pour 2009 Ces deux lois ont été modifiées après la décision n° 2009 – 599 DC et la décision n° 2009 – 600 DC du 29 décembre 2009 du conseil constitutionnel Texte n° 12 : décret n° 2009 – 1676 du 29 décembre 2009 modifiant le décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d’habitation ou à usage professionnel aux fins de rectification d’une erreur matérielle figurant dans le décret n° 2009 – 1082 du 1er septembre 2009 Le chiffre 3,29 correspondant au prix de base des mètres carrés des logements de la catégorie II B situés hors de l’agglomération parisienne est remplacé par le chiffre 3,38 Texte n° 15 : décret n° 2009 – 1679 du 30 décembre 2009 relatif aux programmes locaux de l’habitat. Texte n° 22 : décret n° 2009 – 1686 du 30 décembre 2009 pris pour l’application des articles L.442-9, L.443 – 11 et L.443-15-6 du CCH Ce décret reprend dans son premier chapitre les dispositions relatives à la vente des logements locatifs sociaux et des logements foyers et dans son chapitre II les dispositions relatives aux mandats de gérance immobilière. Texte n° 24 : décret n° 2009 – 1688 du 30 décembre 2009 relatif à l’aide personnalisée au logement et modifiant le code de la construction et de l’habitation. Texte n° 59 : arrêté du 23 décembre 2009 établissant le modèle des cartes professionnelles, de la déclaration préalable d’activité et de l’attestation prévues par le décret n° 72 – 678 du 20 juillet 1972 modifié, fixant les conditions d’application de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. On retrouve dans ce décret 3 annexes, l’annexe 1 : carte professionnelle – personne physique et morale ; annexe 2 : récépissé de déclaration d’activité ; annexe 3 : attestation prévue par l’article 9 du décret du 20 juillet 1972 modifié par l’article 8 du décret du 21 octobre 2005 Cette lettre est envoyée à nos 44 218 abonnés POUR TOUS RENSEIGNEMENTS - DEMANDE DE PROGRAMMES DETAILLES OU INSCRIPTION (s) email : afac@afac-formation.com -: Tél. : 01 44 07 06 84 - Fax : 01 46 34 26 89 web : www.afac-formation.com AFAC – association pour la formation et l'aide à la connaissance – 8, rue des 3 portes– 75005 PARIS. Tél. 01 44 07 06 84 - N° siret : 440 656 932 00017 APE : 804 C agrément : 1175358037 Si vous ne souhaitez plus recevoir de messages de notre part, connectez-vous sur www.lettre-afac.com/pages/gestion_abonnement.php Conception réalisation multimedia : www.iconeweb-immobilier.com