Association pour la Formation et l'Aide à la Connaissance.
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LES BAUX EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT
ET LES BAUX SOUS CONDITIONS SUSPENSIVES

JEUDI 10 DECEMBRE 2009

(derniers jours avant clôture des inscriptions)




Descriptif
Comment intégrer et à quel moment dans un BEFA les nouvelles réglementations environnementales et énergétiques du grenelle 1 et du futur grenelle 2.
  • Peut-on encore indexer un BEFA sur le BT O1 jusqu’à l’état des lieux, remise des clefs.
  • Les clauses obligatoires à intégrer dans un BEFA en fonction de la date du dépôt de la demande du permis de construire
  • Peut-on se désengager d’un BEFA et comment
  • BEFA et bail vert – quelles clauses à prévoir ?
  • BEFA et accessibilité handicapés après l’arrêt du conseil d’état du 21 juillet 2009 ayant annulé plusieurs articles du décret de mai 2006


PROGRAMME DETAILLE
Inclus dans cette formation les conséquences de la réforme de l’urbanisme commercial (LME) ainsi que des nouvelles autorisations d’urbanisme depuis octobre 2007 avec leurs conséquences dans les nouvelles clauses à intégrer dans un bail en l’état futur d’achèvement ainsi que la réflexion sur la validité de l’indice BT 01 dans un bail en état futur d’achèvement.
LA SPECIFICITE DES BAUX EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT ET DU BAIL SOUS CONDITION SUSPENSIVE EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT
La doctrine et la pratique du droit sont à l’origine de la création d’un nouveau bail commercial qui intéresse aujourd’hui autant les investisseurs que les utilisateurs.
On ne peut calquer ce bail sur la VEFA. Il s’agit donc d’une création juridique aujourd’hui non consacrée par les textes.
LA VALEUR JURIDIQUE DU BAIL EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT OU BAIL SOUS CONDITIONS SUSPENSIVES
Différences avec le bail à effet différé
Analyse et approche de ce nouveau bail au regard des textes :
  • décret de 1953,
  • Articles L. 145-1 à L.145-60 du Code de Commerce
  • Articles 1713 à 1762 du Code Civil
  • Jurisprudence de la Cour de Cassation
  • La notion de chose louée, recommandation du rapport Pelletier.
LES DIFFICULTES CONCERNANT LA FORME JURIDIQUE DE CE BAIL
  • Promesse de bail suivie de la signature du bail définitif lors de l’entrée en possession
  • Signature initiale d’un bail avec un avenant le jour de l’entrée en possession.
  • Bail en état futur d’achèvement, état des lieux valant entrée en possession amiable ou extra judiciaire.
LE BAIL EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT ET L’ETAT DES RISQUES
  • Annexer à la signature du bail
  • Annexer à l’état des lieux, remise des clefs
  • Annexer deux fois
  • Le problème « s’il a évolué entre temps »
LE BAIL EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT ET LA LOI HANDICAP
  • la situation si permis de construire 2006
  • la situation si permis de construire après le 2 janvier 2007
  • la situation si permis de construire après le 1er octobre 2007
  • les nouvelles obligations constructives par rapport aux différents handicaps visés dans la loi, les décrets, les arrêtés et la circulaire interministérielle du 30 novembre 2007
  • le dossier à déposer depuis le décret et l’arrêté du 11 septembre 2007 : (la vérification de la conformité des travaux et la nouvelle annexe 3, l’accessibilité et la sécurité risque de panique).
LES PARTICULARITES DES BAUX EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT EN FONCTION DE L’ACTIVITE DU PRENEUR
  • centres commerciaux
  • entrepôts et locaux d’activités
  • bureaux
LES DIFFICULTES CONCERNANT LES DIFFERENTES MENTIONS DEVANT FIGURER DANS UN BAIL EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT
  • Le nouvel état des risques et la déclaration sur les différents sinistres survenus. Ce document doit-il être intégré à deux reprises à savoir : lors de la signature du bail et lors de la remise des clefs ?
  • La notion de chose louée
  • La spécificité sur un bail à usage de bureaux
  • La spécificité sur un bail à usage de commerces
  • L’identification des parties
  • La désignation, la description des locaux,
  • La surface donnée à bail (plus ou moins X % )
  • La situation administrative du terrain, de la construction, des autorisations nécessaires
  • Les différentes conditions suspensives
  • L’actualisation du loyer (les différentes clauses possibles)
  • La détermination du montant des charges lors de la signature du bail et lors de l’entrée en possession.
  • Les assurances : les renonciations à recours, leur opposabilité aux assureurs
  • Les transformations avant l’entrée en possession à l’initiative de l’administration, à l’initiative du bailleur, à l’initiative du preneur.
  • La définition et les délais d’achèvement
  • La constatation de l’achèvement, les responsabilités respectives, les réserves du preneur, la levée des réserves
  • Les problèmes de mise en conformité
  • Les problèmes de garanties sur travaux
  • L’opportunité d’intégrer dans le bail une clause compromissoire
LES DIFFICULTES EN CAS DE REFUS DE L’UNE DES PARTIES
  • à l’initiative du bailleur
  • à l’initiative du preneur
LES DIFFICULTES EN CAS D’OUVERTURE D’UNE PROCEDURE COLLECTIVE APRES LA LOI DE SAUVEGARDE DES ENTREPRISES ET AVANT L’ENTREE EN POSSESSION
  • procédure collective du bailleur
  • procédure collective du preneur
  • le devenir des fonds bloqués par rapport à l’administrateur judiciaire ou au mandataire liquidateur.
LES GARANTIES
  • caution personnelle
  • caution bancaire
  • clause indemnitaire
  • clause pénale
ANALYSE D’UN BAIL EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT
  • analyse d’un bail type
  • analyse des baux sur lesquels travaillent les participants à la formation.
Remise lors de la formation d’un support complet analysant les différentes clauses du bail et commentant un bail en état futur d’achèvement sous conditions suspensives.

Remise également d’un support complémentaire sur l’actualité des baux commerciaux dans leur nouvel environnement juridique et jurisprudentiel et d’un support reprenant la jurisprudence de la cour de cassation sur les baux commerciaux 2001 à 2009.



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Ces journées d'étude se dérouleront dans notre centre de formation situé à Paris 5ème - 8, rue des 3 portes moyen d'accès : RER ligne B et C station ST MICHEL NOTRE DAME
métro ligne 10 : station MAUBERT MUTUALITE - PARKING : RUE LAGRANGE

Le plan d'accès vous sera envoyé dès après l'inscription.

Les frais de participation par personne sont :

- Pour une journée d'étude d'un montant de : Hors taxe : 700,00 € - TTC : 837 € 20 cts
comprenant le petit déjeuner d'accueil, les pauses et le déjeuner.


Bulletin d’inscription

 




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