AFAC - Calendrier des formations



Association pour la Formation et l'Aide à la Connaissance.
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LES CHARGES RECUPERABLES – REPARATIONS LOCATIVES
ETAT DES LIEUX EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE
FONDAMENTAUX ET ACTUALITES

LUNDI 1er FEVRIER 2010
(9 h 30 – 18 heures)



DERNIERS JOURS AVANT CLOTURE DES INSCRIPTIONS




Descriptif de cette journée de formation :

1ère partie : conférence 9 à 13 heures – LES CHARGES RECUPERABLES EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE

Cette matinée permettra d’approfondir la totalité des points suivants :
  • - la notion de charges et de réparations locatives
  • - la notion de charges et d’entretien
  • - les différents blocs charges et notamment les impôts et les assurances, le 606 et le 605
  • - Les dérogations aux articles du code civil et notamment à l’obligation de délivrance de l’article 1719-1 et de l’obligation d’entretien du bailleur pendant la durée du bail de l’article 1719-2.
  • - Charges et mises en conformité concernant l’immeuble
  • - Charges et nouvelles réglementations concernant l’activité du preneur ou l’immeuble
  • - Les charges forfaitaires et le loyer chargé
  • - La provision sur charges et les documents à joindre (prévisionnel de charges, AG de copropriété, plan quinquennal de charges…)
  • - L’action du preneur fondée sur les éventuelles manœuvres dolosives du bailleur
  • - La régularisation des charges
  • - La vérification des charges (délais et contentieux)
  • - Charges et dépôt de garantie

La totalité de cette matinée intégrera la jurisprudence de la cour de cassation 2005 à 2009

2ème partie : conférence 14 à 18 h : LES REPARATIONS LOCATIVES – LES TRAVAUX - L’ETAT DES LIEUX EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE :

Les états des lieux :
L’état des lieux en immobilier d’entreprise : l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux après travaux, le pré- état des lieux de sortie et l’état des lieux de sortie. L’état des lieux et les baux en état futur d’achèvement. L’état des lieux par l’huissier ou par les services techniques de l’entreprise, les informations à recueillir, le désaccord entre bailleur et preneur, valeur probante .Etat des lieux de sortie et dépôt de garantie, l’obligation éventuelle de remise en état d’origine
Les réparations locatives : réparations, travaux, notion de vétusté et usure normale, incidence des clauses du bail par rapport à la vétusté. Champ d’application des réparations locatives et de l’obligation d’entretien par rapport aux clauses du bail.
Les travaux pendant la durée du bail : l’exonération, de l’article 1724 du code civil et son champ d’application, les travaux et les mises en conformité.
Les conséquences des travaux bailleur ou des travaux preneur sur le loyer lors du renouvellement du bail.



Possibilité de s’inscrire à la conférence d’une demi -journée ou à la journée entière.


Présentation de l’animateur : Bernard BOUTONNET
Avocat de formation, spécialisé dans les baux commerciaux, les fonds de commerce et les montages d’opérations immobilières avec une expérience professionnelle de près de 30 ans ; depuis plusieurs années, consultant en baux commerciaux intervenant notamment pour des foncières et investisseurs sur les montages d’opérations du permis de construire jusqu’à l’état des lieux, remise des clefs dans les opérations sur les baux en état futur d’achèvement en centres commerciaux et entrepôts ; consultant sur l’élaboration et l’évolution des nouveaux baux ainsi que la modification de certaines clauses en fonction de la jurisprudence de la cour de cassation (loyer binaire – bail ERP – clause compromissoire, clauses charges et mise en conformité, droit de préférence, droit de préemption).
Il est également enseignant et professionnel de la formation depuis plus de 20 ans et responsable pédagogique du centre AFAC


 

PROGRAMME DETAILLE


1ère partie : COMMENT GERER L’EVOLUTION DES CHARGES ET DES MISES EN CONFORMITE ET LEUR REPARTITION EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN TENANT COMPTE DE LA JURISPRUDENCE 2008 DE LA COUR DE CASSATION


Les charges existantes ou à venir sont en constante augmentation (sécurité des ascenseurs- accessibilité aux différents handicaps – conformités environnementales – performance énergétique…). Cette conférence permettra de recenser les charges actuelles et les charges à venir, de distinguer les charges 606 et 605 de celles relevant des mises en conformité en tenant compte de la nouvelle jurisprudence de la cour de cassation ; d’analyser la notion de charges forfaitaires (pourcentage du loyer – prix au m2) ; d’évoquer la notion de répartition forfaitaire des charges entre bailleur et preneur (pourcentage de répartition) et d’envisager les clauses pouvant être intégrées dans un bail concernant les charges et les mises en conformité dans les rapports bailleur- preneur, en tenant compte de la responsabilité du commercialisateur et du rédacteur.

INTRODUCTION
  • Rappel sur le principe de la récupération de la totalité des charges par le bailleur en immobilier d’entreprise.
  • Particularités selon qu’il s’agit d’un immeuble à usage de bureaux, d’un pied d’immeuble, d’un local en centre commercial, d’entrepôts ou de locaux d’activités.
  • Constat sur l’augmentation évidente à venir du montant des charges.
LES CHARGES RECUPERABLES : Analyse en tenant compte de l’évolution de la jurisprudence de la cour de cassation.
  • - Les charges pouvant être récupérées par le bailleur sur le preneur en immobilier d’entreprise.
  • - L’article 606 : évolution de la jurisprudence de la cour de cassation concernant la notion de grosses réparations.
  • - Article 605 : ce qu’il recouvre
  • - Le loyer net de charges payé par le preneur.
  • - Incidences sur le montant du loyer
  • - L’énumération des charges dans le bail et ses conséquences
  • - Les honoraires de gestion
  • - Les charges de confort
  • - La vérification de l’évolution des charges par le locataire : ses droits, quels justificatifs peut-il demander, quand peut-il les demander.
  • - Les charges forfaitaires par rapport au montant du loyer ou à un prix au m2
LES CHARGES RECUPERABLES ET LA JURISPRUDENCE DE LA COUR DE CASSATION CONCERNANT L’ARTICLE 1719 DU CODE CIVIL
  • - Incidence de cette jurisprudence sur les baux en cours
  • - Dans quelles conditions peut-on lors du renouvellement envisager une négociation
  • - La terminologie à noter dans les nouveaux baux par rapport à cette jurisprudence de la cour de cassation.
LES CHARGES RECUPERABLES ET LES MISES EN CONFORMITE
  • - Incidences de la nouvelle jurisprudence de la cour de cassation qualifiant certains travaux ou certaines charges comme étant « des mises en conformité »
LES NOUVELLES CHARGES PREVISIBLES A COURT OU MOYEN TERME
  • - La mise en conformité des ascenseurs
  • - La notion de monte charge ou d’ascenseur
  • - Les nouvelles charges liées à l’application de la loi de février 2005 sur l’accès aux handicapés concernant le cadre bâti et les différents types de handicap concernés (handicapé moteur, malentendant, non voyant, et autres catégories de handicap…).
Comment les gérer par rapport aux baux déjà signés.

Comment les gérer pour les nouveaux baux et notamment dans le contexte du devoir de conseil et de l’obligation d’information du rédacteur ou du commercialisateur.




2ème partie : L’ETAT DES LIEUX ET LES REPARATIONS LOCATIVES EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE
  • La modification des lieux en cours de bail
    - les informations à recueillir,
    - le procès verbal d’entrée dans les lieux et la remise des clefs,
    - l’incidence sur le début du bail,
    - les renseignements obligatoires
    - le désaccord avec le preneur sur la signature de l’état des lieux,
    - le rôle de l’huissier et ses conséquences,
    - l’obligation de délivrance au moment de l’entrée en possession et la clause « le preneur prend les lieux en l’état »
    - l’obligation de délivrance en cours de bail et la clause « le preneur pend les lieux en l’état ».
    - les réparations à effectuer par le bailleur ou par le preneur et leur incidence sur la détermination du montant du loyer
  • La modification des lieux en cours de bail
    - à l’initiative du preneur
    - à l’initiative du bailleur
    - les conséquences sur le loyer
  • L’état des lieux en fin de bail

    - L’opportunité d’établir un pré -état des lieux de sortie
    - le procès verbal de sortie des lieux
    - les conditions et la forme du procès verbal
    - la date de l’élaboration de l’état des lieux,
    - L’obligation du preneur aux réparations locatives
    - Le défaut d’entretien
    - L’obligation de réparer
    - la notion de vétusté et d’usure normale (texte, pratique, jurisprudence).
    - Le refus du preneur de signer le procès verbal de sortie des lieux
    - L’obligation de remise en état d’origine (dans quel cas, même si modification substantielle).
    - L’obligation éventuelle par le bailleur d’effectuer les travaux,
    - La facturation par le bailleur des travaux nécessaires sans remise en état
    - Le chiffrage des réparations (forfaitaire, expertise, procédure de référé).
    - Le devenir du dépôt de garantie par rapport aux travaux facturés
  • La remise en location du bien

    - L’intérêt financier d’une démarche consensuelle

Remise d’un support avec documents types et jurisprudence


Ce calendrier est envoyé à nos 44 186 abonnés

POUR TOUS RENSEIGNEMENTS OU INSCRIPTION(s)

email : afac@afac-formation.com - :
Tél.: 01 44 07 06 84 - Fax : 01 46 34 26 89
web : www.afac-formation.com

ORGANISATION

Cette journée de formation se déroulera au centre de formation AFAC situé à Paris 5ème arrondissement :
8, rue des 3 portes
Moyens d'accès : RER ligne B et C station ST MICHEL NOTRE DAME
métro ligne 10 : station MAUBERT MUTUALITE - PARKING : RUE LAGRANGE



Le plan d'accès vous sera envoyé dès après l'inscription.

TARIF POUR UNE JOURNEE : Hors taxe : 700,00 € - TTC : 837 € 20 cts
comprenant le petit déjeuner d'accueil, les pauses et le déjeuner.




Bulletin d’inscription

 




AFAC – association pour la formation et l'aide à la connaissance – 8, rue des 3 portes– 75005 PARIS.
Tél.01 44 07 06 84 - N° siret : 440 656 932 00017 APE : 804 C agrément : 1175358037
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